Terve rakennus ei haise. Homeen haju viittaa aina siihen, että rakenteissa on korjausta vaativa vaurio, joka korjaamatta jätettynä saattaa aiheuttaa asukkaille vakavia parantumattumia terveyshaittoja. Mikäli epäilet, että asunnossasi on sisäilmaongelma, on sisäilman laatu sekä siihen haitallisesti vaikuttavat tekijät aina syytä selvittää.

Mistä tunnistaa huonon sisäilman ?

Sisäilman aistiminen on hyvin subjektiivinen kokemus -joku huomaa pienetkin ongelmat sisäilmassa, kun taas joku toinen ei huomaa sisäilmassa mitään ongelmaa, vaikka sisäilmassa olisi vakava terveyshaittaa aiheuttava ongelma.

Tyypillisesti huono sisäilma aistitaan hajuna tai tunkkaisuutena. Hajua havaitaan pian asuntoon saapumisen jälkeen, mutta kun asunnossa oleskellaan pidempään hajuaisti turtuu, eikä poikkeavaa hajua enään havaita, kun vasta siinä vaiheessa, kun rakennuksesta on jo poistuttu ja poikkeava haju on tarttunut vaatteisin.

Ummehtunut tunkkainen sisäilma sitä vastoin on havaittavissa koko asunnossa oleskelun ajan. hyvin usein myös tällöin koetaan tunne, että sisäilma olisi hyvin kosteaa eli saman oloista, kuin ulkoilma hetkeä ennen ukkosta.

Yksi keino havainnoida sisäilman laatua on laittaa pyyheliina lattian ja seinän rajaan ja antaa sen olla siellä muutaman tunnin, jonka jälkeen pyyheliina laitetaan muovipussiin ja kuljetetaan rakennuksesta ulos. Ulkona pussia raotetaan ja haistetaan, haiseeko pussissa oleva pyyheliina poikkeavalle. Mikäli haisee, on epäiltävissä, että rakennuksessa on tarkempia tutkimuksia vaativa sisäilmaongelma.

Miten homevaurio syntyy ?

Hyvin usein sisäilmaongelman syynä on rakenteissa oleva homevaurio. Etenkin, jos rakennuksessa on niin sanottuja riskirakenteita eli rakenteita, jotka ovat keskimääräistä herkempiä vaurioitumaan, on rakenteiden kuntoa syytä selvittää, mikäli rakennuksen sisäilmassa on todettu homeeseen viittavaa hajua.

Tyypillisiä riskirakenteita ovat valesokkeli, sisäpuolelta lämmöneristetyt maavastaiset seinät (tyypillisiä rinneratkaisuissa sekä kellarikerroksissa), yläpuolelta lämmöneristetty maavarainen alapohja, tasakatto omalta anturalta lähtevä kantava väliseinä yms.

Rakennuksen homevaurio syntyy, kun rakenteisiin kertyy kosteutta eivätkä rakenteet pääse kuivumaan. Joskus rakennuksen kosteusvaurion voi nähdä paljaalla silmällä, mutta yleisimmin vaurio paljastuu vasta rakennenäytteitä ottamalla ja tutkimalla niitä laboratoriossa. Rakennenäytteiden ottaminen edellyttää rakenteiden avaamista. Rakennenäytteiden ottaminen on syytä antaa siihen erikoistuneen ammattilaisen hoidettavaksi.

Jos kosteusrasitus on jatkunut pitkään ja päässyt lahottamaan kantavia rakenteita, voi kosteusvaurio olla riski rakenteiden kestävyydelle. Mikäli rakenteissa on lahovaurioita, on lahovaurioituneet rakenteet aina poistettava. Lyhyenkin aikaa jatkunut kosteusvaurio voi käynnistää rakenteiden mikrobivaurioitumisen, josta saattaa aiheutua kostuneissa rakenteissa elävien homeiden ja muiden mikrobien haitallista vaikutusta asukkaiden terveydelle. Vaikka rakenne näyttäisi täysin terveeltä, voi rakenne olla silti niin pahoin mikrobivaurioitunut että se on poistattava ja korvattava uudella. Käytännössä rakennusmateriaalin laboratoriotutkimus on ainoa keino selvittää, onko rakenne mikrobivaurioitunut.

Näkyvä homekasvusto vaatii aina syntyäkseen kosteat olosuhteet, joten homekasvuston ilmestyminen kertoo aina rakennuksen kosteusvauriosta. Homeet ja muut mikrobit ovat terveydelle vaarallisia nimenomaan silloin, kun niiden itiöt tai aineenvaihduntatuotteet pääsevät kulkeutumaan rakenteista huoneilmaan. Rakennukset eivät koskaan ole täysin tiiviitä, joten myös rakenteiden sisäosien mikrobikasvusto voi rakenteiden ilmavuotojen kautta aiheuttaa terveyshaittaa.

Tyypillisiä yleisoireita kosteusvaurioituneessa rakennuksessa asuvilla ovat väsymys, kuumeilu, nivelkivut, silmien kirvely sekä ärsytysoireet limakalvoilla. Myös toistuvien hengitystieinfektioiden taustalla voivat olla huoneilmaan päässeet mikrobit. Infektiokierre yleensä loppuu, kun kosteusvauriot korjataan tai kosteusvaurioituneesta rakennuksesta muutetaan pois.

Rakenteiden kosteusvaurioihin on useita mahdollisia syitä

Rakenteiden tai rakennusmateriaalien kastuminen voi olla paikallista tai laajalle levinnyttä. Kosteus on voinut päästä asuntoon joko ulkoa tai sisältä. Kosteusvaurioita voi löytyä myös uusista rakennuksista. Vaurioiden kehittyminen saattaa kestää vuosia, mutta otollisissa olosuhteissa kosteusvaurio voi syntyä nopeastikin esimerkiksi vesijohdon vuotaessa rakenteisiin.

Rakennuksen kosteusvaurion syyt tulee aina selvittää sekä ennen vaurioiden korjaamista muuttaa rakenteita siten, että kosteusvaurioiden uusiutuminen estetään. Vasta, kun näin on tehty, tulee vaurioituneet rakenteet korjata. Korjaustavasta on syytä laatia yksityiskohtainen suunnitelma, jonka mukaisesti korjaustoimenpiteet toteutetaan. Suunnitelman laatiminen on syytä antaa ammattilaisen hoidattavaksi.

Rakentamisessa pyritään käyttämään sellaisia materiaaleja ja rakennustekniikkaa, että ulkona oleva tai rakennuksen sisällä syntyvä kosteus ei pääsisi kulkeutumaan rakenteisiin niitä vaurioittaen. Rakentamisessa ja rakennuksen peruskorjauksessa tuleekin huomioida rakennusmateriaalien kosteudenläpäisyominaisuudet sekä kosteuden erilaiset siirtymistavat ja -suunnat. Vakavaan rakennuksen alapohjan tai ulkoseinän alaosan kosteusvaurioon voi johtaa esimerkiksi se, että rakennuksen suunnittelussa on liian huonosti huomioitu maaperästä kulkeutuva kosteus. Rakennus- tai korjausvaiheessa on puolestaan voitu tehdä virheitä vedeneristyksessä tai ilmanvaihdon järjestämisessä. Asumisen aikana kosteusvaurio voi aiheutua äkillisestä putkistovuodosta tai yksinkertaisesti vanhojen rakenteiden käyttöiän loppumisesta ja niihin liittyvästä peruskorjauksen laiminlyönnistä tai huoltotöiden laiminlyönnistä. Jotta tulevien vaurioiden syntyminen voidaan estää, tulee vaurioitumisen syy aina selvittää.

Kosteus- ja homevauriot sekä lahovaurio on aina korjattava

Joskus hyvinäkin pidetyt rakenneratkaisut osoittautuvat vuosikymmenten kuluttua kestämättömiksi tai kosteusvaurioille altistaviksi -tällöin puhutaan niin sanotuista riskirakenteista. Rakenteisiin voi ajan myötä syntyä homevaurio, vaikka rakentaja olisi toiminut kaikkien voimassa olevien ohjeiden mukaisesti ja muutoinkin ammattitaitoisesti. Näissäkin tapauksissa vauriot on kuitenkin korjattava ja rakenteet muutettava nykymääräysten mukaiseksi. Tässä yhteydessä on kuitenkin mainittava, että se, että vaikka rakennuksessa olisi jokin riskirakenteeksi tiedetty rakenne, ei kuitenkaan tarkoita sitä, että rakenne olisi aina vaurioitunut. Rakennuspaikasta sekä muista käytetyistä rakennustavoista johtuen, riskirakenne saattaa olla toimiva rakenneratkaisu, joka voi olla ihan yhtä toimiva, kuin rakennustapa, jota ei riskirakenteeksi luokitella. Jokainen rakennus on siis oma yksilönsä, eikä kovin suuria yleistyksiä tule tehdä, vaan selvittää tutkimuksilla ovatko rakenteet vaurioituneet.

Terveydellisistä syistä pienikin homevauriovaurio, josta on ilmayhteys sisätilaan, on riski asukkaiden terveydelle. Korjaamisen suunnittelun yhteydessä tulee varsinaisen vaurion korjaamisen lisäksi selvittää vaurion syntymekanismi, jotta vaurion uusiutuminen voidaan ehkäistä -kuten aiemmin jo onkin mainittu.

Kun on epäilys asunnon sisäilmaongelmasta, on aina myös selvitettävä rakennuksen ilmanvaihdon toimivuus. Etenkin painovoimaisen ilmanvaihdon osalta on usein ongelmana puutteellinen korvausilman saanti, mihin yksinkertainen ratkaisu on korvausilmaventtiileiden asentaminen. Lähtökohtaisesti jokaisessa asuinhuoneessa tulisi olla korvausilmaventtiili, jonka kautta huoneeseen tulee raikasta ulkoilmaa. Mikäli korvausilmaventtiileitä ei ole, rakennus ottaa korvausilman rakenteista, jolloin myös rakenteissa olevat epäpuhtaudet kulkeutuvat rakenteista sisäilmaan.

Mikäli rakennuksessa on koneellinen tulo ja/tai poisto, on syytä selvittää, milloin ilmanvaihtokanavisto on viimeksi puhdistettu sekä ovatko säädöt oikein asetettu.

Kosteusvaurion korjauskustannukset saattavat jäädä pieniksi, mutta pahimmillaan puhutaan kymmenien tai jopa satojen tuhansien eurojen kuluista. Kiinteistöjuridiikkaan perehtynyttä lakimiestä tarvitaan avuksi silloin, jos kosteusvaurion korjaamisen tarpeesta ja korjauskustannusten maksajasta tai maksettavan korvauksen määrästä ei löydy yksimielisyyttä.

Myyjällä on kahden tai viiden vuoden vastuuaika

Asunto-osakkeen kaupassa myyjän vastuuaika asunnon virheistä on kaksi vuotta. Kiinteistön kaupassa myyjä on vastuussa pidempään eli viiden vuoden ajan.

Asunnon myyjien edellä mainitut lakisääteiset vastuuajat voidaan ylittää niissä tapauksissa, joissa asunnon myyjä on ennen kauppaa toiminut moitittavasti esimerkiksi antamalla rakennuksen kunnosta tahallisesti väärää tietoa tai salaamalla tiedossaan olevan kosteusvaurion. Näissä tapauksissa myyjä voi olla vastuussa myös edellä mainitun lakisääteisen vastuuajan jälkeen havaituista kosteusvaurioista.

Ostaja voi vaatia moitittavasti toimineelta myyjältä myös vahingonkorvausta virheen vuoksi kärsimästään vahingosta, esimerkiksi korjausten aikaisesta sijaisasumisesta, kaupan purkautuessa lainanhoitokuluista, muuttokuluista yms. Niissä tilanteissa, joissa myyjä ei ole tiennyt kosteusvauriosta, hän ei ole velvollinen hinnanalennuksen tai kaupan purkamisen lisäksi suorittamaan vahingonkorvausta, jonka edellytyksenä on siis aina myyjän moitittava eli tuottamuksellinen menettely.

1. Toimintaohjeet homevauriota epäilevälle asunnon ostajalle

  • Havainnoi asuntosi sisäilmaa -onko homeen hajua, tunkkaisuutta tai muuta epäilyttävää. Tee edellä mainittu pyyheliinatesti. Haistele etenkin ulkoseinän alaosan ja lattia välistä rakoa, tuleeko poikkeuksellista hajua ja/tai ilmavirtausta.
  • Tutki löytyykö rakennuksesta jälkiä kosteudesta (myös jo kuivuneet jäljet)
  • Tutki, ovatko omat tai perheenjäsentesi oireet ja sairaudet tyypillisesti mikrobivaurioaltistukseen kuuluvia.
  • Tutustu rakennuksesi piirustuksiin ja selvitä, onko rakennuksessasi käytetty niin sanottuja riskirakenteita.
  • Jos asut asunto-osakeyhtiössä, ilmoita epäilyistäsi isännöitsijälle kirjallisesti ja pyydä asunto-osakeyhtiötä selvittämään rakennuksen kuntoa.
  • Pyydä tarvittaessa terveystarkastajaa suorittamaan katselmus.
  • Jos asut omakotitalossa, teetä asiantunteva kuntotutkimus hyvämaineisella tutkijalla.
  • Tee asunnon myyjälle kirjallinen virheilmoitus (reklamaatio) välittömästi, kun vaurio on todettu. Jos olet epävarma siitä, mitä reklamaatiossa tulee mainita, ota yhteyttä lakimieheen. Reklamaation laiminlyönti saattaa johtaa siihen, että sinulla ei ole oikeutta saada myyjältä korvauksia, vaikka rakennuksessa olisi vaurioita.
  • Teetä tarvittaessa jatkotutkimuksia, jos kuntotutkimuksen suorittanut tutkija on niitä esittänyt tehtäväksi.
  • Teetä korjauskustannusarvio ja korjaustapaselvitys
  • Selvitä rakennuksen ilmanvaihdon toimivuus ja tarvittaessa lisää korvausilmaventtiileitä / puhdistusta ja säädätä ilmanvaihtolaite
  • Pyri löytämään sovinnollinen ratkaisu. Mikäli sovinnollista ratkaisua ei löydy, ota yhteyttä asunto- ja kiinteistöoikeuteen perehtyneeseen lakimieheen
  • Tee korjaustapaselvityksen mukaiset korjaustoimenpiteet

2. Toimintaohjeet asunnon myyjälle, kun ostaja on reklamoinut kosteusvaurioepäilystä

  • Tutustu huolella reklamaatiossa yksilöityihin virheisiin ja niiden perusteisiin
  • Jos reklamaatio ei ole kirjallinen, pyydä esittämään kirjallinen reklamaatio, jossa vaatimukset ja niiden perusteet selkeästi esitetty
  • Teetä tarvittaessa asiantunteva kuntotutkimus valitsemallasi hyvämaineisella tutkijalla, joka käy tutustumassa kaupan kohteeseen paikan päällä
  • Teetä tarvittaessa korjauskustannusarvio ja korjaustapaselvitys
  • Laadi perusteellinen vastaus ostajan reklamaatioon. Jos olet epävarma siitä, mitä vastauksessa tulee mainita, ota yhteyttä lakimieheen
  • Pyri löytämään sovinnollinen ratkaisu. Mikäli sovinnollista ratkaisua ei löydy, ota yhteyttä asunto- ja kiinteistöoikeuteen perehtyneeseen lakimieheen

 

Mikäli haluat lisätietoja riskirakenteista sekä tarkempia toimintaohjeita kuuntele seuraavat Asuntoradion podcastit:

Riskirakenteet Osa 1 Kuuntele

Riskirakenteet Osa 2 Kuuntele

Jos sinulla heräsi lisäkysymyksiä, varaa aika maksuttomaan oikeudelliseen neuvontaamme, niin jutellaan lisää. Neuvonnassa sivua auttavat kokeneet asunto- ja kiinteistöoikeuteen perehtyneet lakimiehemme.

Varaa aika

 

Jos haluat apua reklamaation laatimiseen tai vastauksen laatimiseen saamaasi reklamaatioon, löydät verkkokaupastamme kiinteähintaiset palvelumme

Tutustu verkkokauppaan

 

Jos halua syventää tietämystäsi, tilaa maksuttomat oppaamme. Asuntokaupan virhetilanteita käsitellään oppaan neljännessä osassa. Kuntotutkimuksista voit lukea enemmän oppaan kolmannesta osasta.

Lataa opas