Reklamoi myyjää viipymättä

Jos kiinteistöstä löytyy kaupan tekemisen jälkeen virhe ja mikäli ostaja haluaa vedota virheeseen ja vaatia myyjältä hyvitystä, on ostajan reklamoitava eli ilmoitettava virheestä myyjälle viipymättä. Vaikka virheen laajuus, korjaustapa, korjauskulut eivät vielä olisi tiedossa, on reklamaatio tästä huolimatta tehtävä niillä tiedoin, jotka ovat käytettävissä. Kun asiassa tulee lisää tietoa, tehtyä reklamaatiota tulee täydentää.

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Tällä tarkoitetaan sitä, että aika, jonka kuluessa ostajan tulee reklamaatio tehdä, alkaa kulumaan jo siitä, kun ostajalle on selvinnyt, että hänen ostamassaan kiinteistössä todennäköisesti on sellainen virhe, jonka perusteella ostajalla voisi olla oikeus esittää vaatimuksia myyjää kohtaan.

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 2 momentin mukaan jollei ostaja ilmoita laatuvirheestä taikka 23 §:n 1 momentissa tai 24 §:ssä tarkoitetusta sopimusrikkomuksesta myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota siihen. Tämä määräaika täytyy kuitenkin erottaa kohtuullisesta reklamaatioajasta. Reklamaatio tulee siis tehdä välittömästi, kun ostaja on virheen havainnut -vaikka tätä viiden vuoden vastuuaikaa olisi jäljellä kuinka paljon tahansa. Viiden vuoden vastuuaika tarkoittaa sitä, että mikäli ostaja ei ole esittänyt vaatimuksia viiden vuoden aikana, ei ostaja tämän ajan päätyttyä voi enään vaatimuksia esittää, vaikka kaupan kohteessa olisikin virhe.

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 3 momentin mukaan myyjä ei vapaudu vastuusta 1 tai 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Tämä on poikkeus edellä mainittuun viiden vuoden määräaikaan. Mikäli myyjä on menetellyt vilpillisesti ennen kauppaa jättämällä esimerkiksi ostajalle kertomatta tiedossaan olevasta virheestä, voi ostaja esittää myyjälle vaatimuksia senkin jälkeen, kun viiden vuoden määräaika on jo kulunut umpeen.

1) Mikäli ostaja ei reklamoi myyjää kohtuullisessa ajassa, voi tästä seurata se, että myyjä vapautuu kokonaan korvausvastuusta, eikä ole velvollinen suorittamaan korvausta ostajalle, vaikka kaupan kohteessa olisi myyjän korvausvastuulle kuuluva virhe.

2) Myyjä voi vapautua vastuusta myös siinä tapauksessa, että ostaja on tehnyt reklamaation vasta sen jälkeen, kun hän on jo muuttanut / purkanut rakenteita siten, että myyjä ei voi väitettyä virhettä enään todentaa.

3) Kolmas tilanne, jolloin myyjä voi vapautua vastuusta on se, että ostaja jättäytyy passiiviseksi sen jälkeen, kun hän on reklamaation tehnyt, eikä tämän jälkeen useisiin kuukausiin ole myyjään missään yhteydessä.

Mitä reklamaatiossa tulee mainita ?

Kuten edellä mainittu ostajan on ilmoitettava eli reklamoitava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä kun ostaja havaitsi virheen tai hänen olisi se pitänyt havaita. Ostaja voi vedota vain sellaiseen virheeseen, jota hän ei ole voinut tavanomaisessa kiinteistön ennakkotarkastuksessa havaita. Virheenä ei siis voi vedota sellaiseen seikkaan, jonka ostaja on jo ennen kauppaa tiennyt tai joka hänen olisi tullut havaita tutustumalla huolellisesti käytettävissään oleviin asiakirjoihin tai paikanpäällä kaupan kohteeseen.

Reklamaatio on hyvä tehtävä kirjallisesti ja todisteellisesti, vaikka reklamaation muodolle ei laissa ole asetettu tiettyä määrämuotoa. Ostajan tulee voida tarvittaessa pystyä esittämään selvitys siitä, että reklamaatio on lähetetty myyjälle tarkoituksenmukaisella tavalla ja todisteellisesti.

Reklamaatiossaan ostajan tulee ilmoittaa, mistä virheestä on kyse, miten virhe ilmenee. Lisäksi ostajan on esitettävä, mitä hän vaatii myyjältä virheen perusteella eli vaatiiko hän kaupan purkua, hinnanalennusta ja/tai vahingonkorvausta sekä asiamies- ja tutkimuskulujensa korvaamista. Tässä vaiheessa ostajan ei vielä tarvitse esittää yksilöityä euromääräistä vaatimustaan, vaan sen voi ilmoittaa sitten kun sen määrä on täsmentynyt, koska määrä hahmottuu yleensä vasta siinä vaiheessa kun vaurion laajuus on selvitetty, vaurion korjaamiseksi on laadittu korjaustapaselostus- ja kustannusarvio. Kuten edellä on mainittu, reklamaatio tulee tehdä viipymättä, vaikka kaikki tiedot eivät ole vielä käytettävissä ja reklamaatiota tulee jälkikäteen täydentää sitä mukaan, kun lisätietoja tulee saataville.

Virheestä ilmoittamisen kohtuullinen aika on yleensä muutama viikko siitä kun virhe on havaittu tai kun se olisi pitänyt havaita ja ostaja on käsittänyt virheen merkityksen. Kohtuulliseen reklamaatioaikaan vaikuttaa muun muassa virheen laatu ja laajuus eli jos virheen laajuuden, korjaustavan, korjauskustannusten selvittäminen vie aikaa, kohtuullinen reklamaatioaika on yleensä pidempi kuin sellaisissa tapauksissa, joissa virheen selvittäminen ei tarvitse esim. asiantuntijan apua. Joka tapauksessa kohtuullinen aika on yleensä muutaman viikon siitä, kun ostaja havaitsi virheen tai hänen olisi se pitänyt havaita. Kohtuullisen reklamaatioajan arviointi kiinteistökaupassa on kuitenkin aina tapauskohtaista, eikä mitään täsmällisiä yleispäteviä aikoja ole annettavissa. Ohjeeksi voi antaa, että tekee reklamaation mahdollisimman aikaisessa vaiheessa, mistä on sekin hyvä puoli, että mitä aiemmin ja mitä peremmin myyjä pidetään ajan tasalla asian etenemisestä, sitä todennäköisempää on, että asiassa löydetään sovinnollinen ratkaisu myyjän sekä ostajan välillä.

Myyjän viiden vuoden vastuuajan merkitys

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 2 momentin mukaan myyjän vastuu kiinteistön kaupassa on pääsääntöisesti viisi vuotta siitä kun kiinteistön hallinta luovutettiin ostajalle. Esimerkiksi mikäli ostaja havaitsee kiinteistössä virheen vasta kuuden vuoden kuluttua kiinteistön hallinnan luovutuksesta, ei ostaja yleensä enää voi kohdistaa myyjään vaatimuksia.

Edellä mainitusta viiden vuoden vastuuajasta on kuitenkin kaksi poikkeusta. Jos myyjä on elinkeinoharjoittaja, joka ammattimaisesti myy tai rakentaa kiinteistöjä, viiden vuoden määräaikaa ei sovelleta. Tällöin takaraja vaatimuksille on kymmenen vuotta kiinteistön kaupasta. Tässä tulee kuitenkin huomioida, että tässäkin tapauksessa virheestä on kuitenkin ilmoitettava myyjälle edellä mainituilla perusteilla kohtuullisessa ajassa siitä kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita.

Myyjän viiden vuoden vastuuaikaa ja kohtuullisen ajan vaatimusta ei sovelleta tilanteissa, joissa myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti (Maakaari 2 luku 25 § 3 momentti). Ostajan on kuitenkin syytä ottaa huomioon se, että todistustaakka siitä, että myyjän on toiminut kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, on siihen vetoavalla ostajalla. Tällaista myyjän menettelyä on yleensä vaikeaa näyttää toteen. Hallituksen esityksen (HE 120/1994) mukaan myyjän menettelyn katsotaan olevan MK 2 luvun 25 §:n 3 momentissa tarkoitetulla tavalla kunnianvastaista ja arvotonta esimerkiksi silloin, kun hän on salannut ostajalta tiedossaan olevan vian. Oikeuskirjallisuudessa on virheen salaamisen ohella pidetty kunnianvastaisena ja arvottomana menettelynä sitä, että myyjä on teettänyt muutostöitä ilman tarvittavaa ammattitaitoa (Ämmälä, Tuula: Virhe – erityisesti kuluttajankaupassa ja asuntokaupassa, Helsinki 2002, s.123), ja jos on tietoisesti käyttänyt huonoja rakennusmateriaaleja (Palo, Marianne – Linnainmaa, Leena – Alppi-Takkinen Kirsi: Asuntokauppalain kommentaari ja ratkaisukäytäntö, Helsinki 2006, s.516).

Reklamaatioaikaa koskevilla säännöksillä on tarkoitus suojata myyjää ja niillä on tarkoitus selvittää virhetilanteet nopeasti ja sillä on tarkoitus myös turvata todistelua. Jos ostaja voisi odottaa vaatimustensa esittämisen kanssa kauan, ei myyjä välttämättä voisi enää esittää vastatodistelua. Jos ostaja haluaa vedota virheeseen ja vaatia sen perusteella myyjältä hyvitystä, ei ostaja voi viivytellä reklamaation tekemisessä.

Viiden vuoden takaraja suojaa kiinteistön myyjää yllättäviltä ja usean vuoden kuluttua esitettäviltä vaatimuksilta. Perusteltua on, että vastuu jossain vaiheessa siirtyy lopullisesti myyjältä ostajalle.

Reklamoi aina ennen, kuin purat rakenteita

Ostajan tulee varata myyjälle tilaisuus tarkastaa virhe ennen kuin ostaja alkaa korjata virhettä. Mikäli ostaja korjaa virheen ilman, että myyjälle on annettu tilaisuus tarkastaa virhe, saattaa ostaja menettää oikeuden vedota virheeseen.  Korkeimman oikeuden KKO 2008:8 tapauksessa ostaja oli purkanut kiinteistöllä olleen rakennuksen ja oli vasta sen jälkeen tehnyt myyjälle reklamaation rakennuksessa havaituista virheistä. Korkein oikeus katsoi, että ostajan olisi pitänyt ilmoittaa myyjälle väitetyistä virheistä kohtuullisessa ajassa niiden havaitsemisesta ja joka tapauksessa ennen kuin rakenteet oli purettu kokonaan.  Korkein oikeus on todennut ratkaisunsa perusteluissa mm. seuraavaa: ”Reklamaatiovelvollisuuden oikea täyttäminen on tärkeätä myyjän oikeussuojan kannalta. Myyjälle tulee varata tilaisuus perehtyä väitettyihin virheisiin, jotta hän voi osallistua asian selvittelyyn, ottaa kantaa ostajan vaatimuksiin, mahdollisesti korjata virheen tai tehdä sovintotarjouksen. Näiden tavoitteiden saavuttaminen edellyttää, ettei ostaja ennen reklamaatiota muuta kaupan kohdetta tavalla, joka vaarantaa myyjän mahdollisuudet muodostaa käsitys väitetystä virheestä ja vaadituista seuraamuksista. ”

Käytä apunasi asiantuntijoita

Ota avuksi rakennusalan asiantuntija selvittämään virheitä sekä  kiinteistö- ja asuntokauppariita-asioihin perehtynyt juristi selvittämään oikeudelliset perusteet.

Ostajan kannattaa myös selvityttää mahdollisen oikeusturvavakuutuksen sisältö. Jos oikeusturvavakuutusta ei ole, ostajan kannattaa selvittää, onko hänellä mahdollista saada julkista oikeusapua. Oikeusturvavakuutuksesta voi saada asiamiehen käytöstä aiheutuneita kustannuksia korvattavaksi vakuutusehtojen mukaisesti.  Pääsääntöisesti vakuutusyhtiö kuitenkin korvaa asiamiehen käytöstä aiheutuneita kuluja vasta siitä lähtien kun asia on riitautunut. Vakuutuksesta voi olla mahdollista saada korvausta myös vaurion selvittämiseen liittyvistä asiantuntijakuluista (mm. rakennusalan ammattialaisen lausunnoista ja tutkimuskuluista). Vakuutusten kattavuus kuitenkin vaihtelee, joten vakuutuksen kattavuus on aina syytä selvityttää etukäteen vakuutusyhtiöstä.

Ostaja voi kääntyä lakimiehen puoleen, mikäli hän haluaa selvityttää, onko hänellä mahdollisuus vedota virheeseen ja vaatia myyjältä kaupan purkua, hinnanalennusta ja/tai vahingonkorvausta eli jo ennen kuin ostaja on tehnyt asiasta reklamaation myyjälle. Ostajan kannattaa valita sellainen juristi, jolla on kokemusta nimenomaan asunto- ja kiinteistökauppariita-asioista. Mikäli ostaja on itse reklamoinut myyjää ja asia on jo riitautunut, niin viimeistään tässä vaiheessa ostajan olisi hyvä kääntyä asiantuntijan puoleen selvittääkseen, onko kyse myyjän vastuulle kuuluvasta virheestä ja onko ostajalla mahdollisuuksia siten saada myyjältä hinnanalennusta tai vaatia kaupan purkua ja miten asiassa voisi edetä.

Mistä apua rakenteessa olevien vaurioiden selvittämiseen ?

Mikäli rakennuksessa havaittu vaurio on paikallinen, ja jos vaurio on korjattavissa pienin kustannuksin ja vaurion syy on helposti todettavissa, yleensä vaurion selvittämiseen ei tarvita tarkempia tutkimuksia tai selvittelytoimenpiteitä. Mikäli kuitenkin havaitaan, että vaurio on laaja, ja jos on oletettavaa, että vauriosta aiheutuu rakennuksen asukkaille terveyshaittaa, ostaja tarvitsee yleensä vaurion laajuuden, syiden, korjaustavan, korjauskustannusten arvioimiseksi apua rakennusalan ammattilaiselta muun muassa insinööritoimistot ja tavarantarkastajat ovat silloin oikea osoite, jota lähestyä. Tavarantarkastajat ovat puolueettomia asiantuntijoita, jotka suorittavat palvelun tai tavaran teknisen tarkastuksen tavarantarkastusta koskevaa ohjesääntöä noudattaen. Tavarantarkastuksesta lisätietoja keskuskauppakamarin sivustolta Tavarantarkastus – Keskuskauppakamari

Vaikeimpia selvitettäviä tapauksia ovat yleensä ne, joissa ostajat saavat rakennuksessa asuessaan erilaisia hengitys- silmä- yms. oireita. Tällaisissa tapauksissa tulee selvittää johtuvatko oireet talossa olevista vaurioista. Yleensä tällöin joudutaan suorittamaan rakenteiden avauksia sekä rakenteista otetaan materiaalinäytteitä yms. sekä tehdään muita mahdollisia tutkimuksia mahdollisten vaurioiden löytämiseksi ja selvittämiseksi. Vaurioiden selvittäminen voi olla monesti hankalaa, aikaa vievää ja myös kallista. Lisäksi oman ongelmansa aiheuttaa se, että oireilun vuoksi rakennuksessa ei voi yleensä asua, jolloin ostaja joutuu muuttamaan rakennuksesta ja hankkimaan sijaisasunnon. Ostajan kannattaa tällöin ottaa yhteyttä myös terveystarkastajaan tai rakennusterveysasiantuntijaan selvittääkseen asunnon kuntoa ja mahdollista terveyshaittaa.

Pyri sovintoon

Kiinteistökauppaa koskevassa riita-asiassa ostajan ja myyjän kannattaa aina pyrkiä sovintoon. Sovinto joudutaan yleensä tekemään kuitenkin ns. kirkko keskelle kylää periaatteella, mikä yleensä tarkoittaa sitä, että kumpikaan osapuoli myyjä eikä ostaja ole täysin tyytyväinen tehtyyn sovintoon eli molemmat osapuolet joutuvat joustamaan. Mikäli sovintoon ei päästä, on ainoa keino ratkaista asia viemällä se joko käräjäoikeuteen tai kuluttajariitalautakuntaan.

Ostajan tulee myös ottaa huomioon myyjän mahdollisesti tekemän sovintotarjouksen merkitys oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuuteen. Nimittäin korkeimman oikeuden ennakkopäätöksessä KKO 2008:52 myyjät olivat tehneet ostajalle sovintotarjouksen, jota ostaja ei ollut hyväksynyt. Tapauksessa ostajalle tuomittiin vähemmän korvausta kuin myyjät olivat tarjonneet sovintoratkaisuna. Ostajat joutuivat korvaamaan myyjien oikeudenkäyntikulut.

Mikäli asiasta lähdetään riitelemään oikeuteen, riski oikeudenkäyntikuluista on suuri. Jutun hävinnyt osapuoli joutuu pääsääntöisesti korvaamaan myös vastapuolelle aiheutuneet oikeudenkäyntikulut.  Käräjäoikeusvaiheessa molempien osapuolten oikeudenkäyntikulut ovat jo yleensä useita tuhansia euroja. Kustannukset kasvat edelleen, jos riitaa jatketaan edelleen hovioikeudessa ja kustannukset ovat tässä vaiheessa jopa useita kymmeniä tuhansia euroja.

Mikäli ostaja ja myyjä eivät pääse asiasta sovintoon, on asia mahdollista viedä myös Kuluttajariitalautakunnan käsiteltäväksi. Kuluttajariitalautakunnassa käsittely poikkeaa käräjäoikeuden käsittelystä muun muassa siinä, että lautakunta ei kuule todistajia. Lautakunta voi kuitenkin ottaa käsitelyssä huomioon asianosaisten ja todistajien kirjalliset lausunnot. Lisäksi Kuluttajariitalautakunta antaa vain ratkaisusuosituksia eli ne eivät ole oikeudellisesti velvoittavia eli ne eivät ole täytäntöönpanokelpoisia. Tämä tarkoittaa sitä, että mikäli toinen osapuoli ei halua noudattaa Kuluttajariitalautakunnan antamaa päätöstä, ei häntä voida siihen velvoittaa.  Vastapuolen ainoaksi keinoksi jää asian vieminen tuomioistuimeen.

 

Mikäli haluat lisätietoja riskirakenteista sekä tarkempia toimintaohjeita kuuntele seuraavat Asuntoradion podcastit:

Riskirakenteet Osa 1 Kuuntele

Riskirakenteet Osa 2 Kuuntele

Jos sinulla heräsi lisäkysymyksiä, varaa aika maksuttomaan oikeudelliseen neuvontaamme, niin jutellaan lisää. Neuvonnassa sivua auttavat kokeneet asunto- ja kiinteistöoikeuteen perehtyneet lakimiehemme.

Varaa aika

 

Jos haluat apua reklamaation laatimiseen tai vastauksen laatimiseen saamaasi reklamaatioon, löydät verkkokaupastamme kiinteähintaiset palvelumme

Tutustu verkkokauppaan

 

Jos halua syventää tietämystäsi, tilaa maksuttomat oppaamme. Asuntokaupan virhetilanteita käsitellään oppaan neljännessä osassa. Kuntotutkimuksista voit lukea enemmän oppaan kolmannesta osasta.

Lataa opas