Vaikka kauppakirjat olisivatkin huolella laaditut ja tarkastukset tehty, saattaa kaupan kohteessa myöhemmin ilmetä ongelmia tai virheitä, joiden vuoksi ostajan on syytä harkita kaupan purkamista. Kiinteistökaupan purkaminen on kuitenkin lain mukaan poikkeuksellinen toimenpide, ja sille on asetettu tiukat kriteerit. Tässä artikkelissa käydään läpi, milloin ostaja voi purkaa kiinteistökaupan ja mitä se käytännössä edellyttää.


1. Lainsäädäntö taustalla

Suomessa kiinteistöjen kauppaan sovelletaan pääsääntöisesti Maakaarta (MK). Laissa säädetään muun muassa kaupan muotomääräyksistä, ostajan ja myyjän velvollisuuksista sekä virheiden seuraamuksista. Kiinteistökaupan purkaminen voi tulla kyseeseen vain erityisissä tilanteissa, kun jokin kaupan ehto tai laissa määritelty velvollisuus ei ole täyttynyt, tai kun kiinteistössä on olennainen virhe.


2. Olennainen virhe kiinteistössä

2.1 Millainen virhe on “olennainen”?

Ostaja voi lähtökohtaisesti vaatia kiinteistökaupan purkua, jos kiinteistössä ilmenee olennainen virhe, joka vaikuttaa merkittävästi kiinteistön arvoon tai käytettävyyteen. Merkittävä virhe voi olla esimerkiksi:

  • Rakenteisiin liittyvä vakava kosteusvaurio tai homeongelma
  • Maapohjan saastuminen tai vakavat perustamisongelmat
  • Kiinteistön tontin käyttöön liittyvä olennainen puute (esimerkiksi kaavoituksellinen tai oikeudellinen este)
  • Rakennuksen pintojen takana ilmenevät rakenteelliset puutteet, jotka ovat vaarallisia tai kalliita korjata

Jos virhe on vähäinen eikä merkittävästi vaikuta kiinteistön käyttöön tai arvoon, ostajalla ei yleensä ole oikeutta kaupan purkamiseen. Tällöin ostaja voi mahdollisesti vaatia virheen korjaamista tai hinnanalennusta, mutta purkuun vaaditaan aina olennaisuutta.

2.2 Myyjän vastuu piilevistä virheistä

Myyjä on virhevastuussa myös piilevistä virheistä, jotka olivat olemassa jo kaupantekohetkellä, vaikka ostaja ei olisi niitä voinut havaita tavanomaisilla tarkastuksilla.

  • Tiedonantovelvollisuus: Myyjän on kerrottava kaikki olennaiset tiedot kiinteistöstä, jotta ostaja pystyy tekemään tietoisen ostopäätöksen. Jos myyjä on jättänyt kertomatta jonkin olennaisen seikan, jolla olisi kohtuullisesti arvioiden ollut vaikutusta ostajan päätökseen, voi se johtaa kaupan purkuun.
  • Virheellinen tieto: Mikäli myyjä on antanut ostajalle harhaanjohtavaa tai virheellistä tietoa, joka on vaikuttanut ostajan ostopäätökseen, voi ostajalla olla oikeus joko hinnanalennukseen tai kaupan purkamiseen.

3. Kaupan purkamisen edellytykset

3.1 Sopimusrikkomuksen aste

Kaupan purkaminen tulee kyseeseen, kun sopimusrikkomus (eli virhe tai myyjän laiminlyönti) on niin merkittävä, ettei kaupan jatkumista voida pitää ostajan kannalta kohtuullisena. Lain ja oikeuskäytännön mukaan tämä vaatii yleensä vakavaa ja perustavanlaatuista virhettä.

3.2 Virheen reklamointi

Ostajan tulee ilmoittaa virheestä kohtuullisessa ajassa myyjälle (reklamaatio). Samalla ostajan tulee yksilöidä, mikä kiinteistössä on vialla ja mahdollisuuksien mukaan esittää vaatimuksensa (esimerkiksi kaupan purkaminen tai hinnanalennus). Mikäli ostaja jättää reklamoimatta ajoissa, voi oikeus purkuun raueta.

3.3 Korjausmahdollisuus ja hinnanalennus

Kaupan purku on yleensä viimeinen vaihtoehto, jos virheen korjaaminen / hyvittäminen muutoin on mahdotonta tai epärealistisen kallista, tai jos myyjän toiminta on muutoin niin moitittavaa, ettei kauppaa voida jatkaa.


4. Mitä kaupan purkaminen käytännössä tarkoittaa?

Kaupan purkaminen tarkoittaa sitä, että sopimus kumoutuu ikään kuin sitä ei olisi solmittukaan. Ostaja palauttaa kiinteistön myyjälle ja myyjä palauttaa kauppahinnan ostajalle. Lähtökohtaisesti ostajalla on lisäksi oikeus saada korvausta kuluista, jotka hän on kiinteistön hyväksi välittömästi aiheellisesti tehnyt (esimerkiksi remonttikustannukset tai kuntotarkastuskulut). Vastapuoli (myyjä) voi myös vaatia korvausta käytöstä tai huonosta hoidosta, mikäli kiinteistö on ostajan hallinnan aikana esimerkiksi rappeutunut ylimääräisesti.


5. Käytännön vinkkejä ostajalle

  1. Tee perusteellinen kuntotarkastus ennen kaupantekoa:
    Vaikka myyjä on vastuussa piilevistä virheistä, kattava kuntotarkastus auttaa ennaltaehkäisemään ongelmia ja antaa realistisen kuvan kiinteistön kunnosta.
  2. Pyydä kaikki saatavilla olevat asiakirjat:
    Rakennuslupa-asiakirjat, vanhat myyntiesitteet, remonttisuunnitelmat ja pohjapiirrokset ovat tärkeitä, jotta ymmärrät kiinteistön historian.
  3. Reklamoi ajoissa ja selkeästi:
    Jos havaitset ongelmia, reklamoi myyjää mahdollisimman pian kirjallisesti. Yksilöi havaitsemasi virhe sekä vaatimuksesi (korjaus, hinnanalennus tai purku).
  4. Käänny ammattilaisten puoleen:
    Vaikeissa tilanteissa kannattaa käyttää lakimiehen apua. Hän voi neuvoa kaupan purkamiseen ja sen edellytyksiin liittyvissä kysymyksissä.
  5. Arvioi aina vaihtoehdot:
    Purku voi olla taloudellisesti iso riski ja pitkä prosessi. Harkitse, olisiko hinnanalennus tai korjaus sopivampi ratkaisu.

6. Yhteenveto

Kiinteistökaupan purkaminen ei ole koskaan kevyt tai yksinkertainen prosessi. Lainsäädäntö suojaa sekä ostajaa että myyjää, ja purkuun vaaditaan aina perustavanlaatuinen syy, kuten olennainen virhe tai myyjän vakava sopimusrikkomus. Olennaista on toimia ripeästi ja huolellisesti, jos kiinteistöstä paljastuu ongelmia. Mikäli harkitset kaupan purkamista, on hyvä konsultoida asiantuntevaa lakimiestä, jotta osaat toimia oikein ja oikea-aikaisesti.

Oikein suunniteltu ja toteutettu kiinteistökauppa on usein molemmille osapuolille turvallinen ja ongelmaton. Huolellinen valmistautuminen, avoin tiedonanto sekä mahdollisten virheiden nopea selvittäminen auttavat välttämään kiinteistökaupan purun. Jos tilanne siitä huolimatta kehittyy niin, että purku on ainoa vaihtoehto, siihen on hyvä ryhtyä vasta lakiasiantuntijan opastuksella ja laissa säädettyjä muotoja noudattaen.