Kun puhutaan asuntokaupasta, kyse on usein asunto-osakkeiden kaupasta – eli siitä, että ostaja saa hallintaansa osuuden asunto-osakeyhtiöstä, joka antaa oikeuden tiettyyn huoneistoon. Tässä artikkelissa käymme läpi, mitä tapahtuu, jos asunto-osakkeiden kauppa päätetään purkaa, ja miten varainsiirtoveron palautusprosessi toimii näissä tilanteissa.
1. Mitä tarkoitetaan asuntokaupan purkamisella (asunto-osakkeiden kaupassa)?
Asuntokaupan purkaminen tarkoittaa yksinkertaisimmillaan sitä, että kauppa, jolla ostaja on saanut oikeuden tiettyyn huoneistoon asunto-osakeyhtiössä, palautetaan ennalleen. Ostaja luovuttaa asunto-osakkeet takaisin myyjälle, ja myyjä palauttaa ostajalle maksetun kauppahinnan. Tämän seurauksena kumpikaan osapuoli ei jää velvoitetuksi toista kohtaan, ja asiat palautuvat mahdollisuuksien mukaan samaan tilanteeseen kuin ennen kauppaa.
Mahdollisia syitä purkamiseen:
- Huomattavat virheet huoneistossa: Jos asunnosta löytyy merkittäviä tai piileviä vikoja, joista ei ole ollut tietoa kaupantekohetkellä, ostaja voi vaatia kaupan purkamista.
- Sopimusrikkomus: Myyjän tai ostajan toiminta on voinut rikkoa sovittuja ehtoja – esimerkiksi ostaja ei saanutkaan rahoitusta, vaikka kaupassa oli ehto sen myöntämisestä, tai myyjä antoi harhaanjohtavia tietoja huoneiston kunnosta.
- Yhteinen sopimus: Joskus myyjä ja ostaja voivat yhdessä päätyä ratkaisuun, että kauppa puretaan. Tällöin molemmat osapuolet sopivat keskenään purun ehdoista, esimerkiksi kustannusten jaosta.
2. Purkamisprosessin kulku
- Neuvottelu
- Ennen kuin ryhdytään virallisiin toimiin, ostajan tulisi olla yhteydessä myyjään ja pyrkiä löytämään yhteinen ratkaisu. Usein ensisijainen tavoite on hinnanalennus, jos ongelma liittyy asunnon kuntoon.
- Mikäli hinnanalennus ei tule kyseeseen, saatetaan siirtyä kaupan purkamiseen.
- Asiakirjat
- Kaupan purkaminen pitää dokumentoida kirjallisesti. Purkusopimus tai -pöytäkirja on syytä laatia huolella, jotta kaikki osapuolten velvoitteet ja oikeudet kirjataan selkeästi.
- Usein on järkevää käyttää ammattilaista (lakimiestä) varmistamaan, että purkamisprosessista tulee selkeä eikä se johda uusiin riitoihin.
- Osakekirjat ja rahat takaisin
- Asunto-osakkeen kaupassa ostaja luovuttaa osakekirjat takaisin myyjälle, ja myyjä palauttaa ostajalle kauppahinnan mahdollisine kuluineen.
- Jos kaupan purku on riitainen, asia voi päätyä tuomioistuimeen, joka antaa asiasta ratkaisun. Tällöin ratkaisutapa määritellään tuomioistuimen päätöksessä.
3. Varainsiirtovero asunto-osakkeiden kaupassa
Suomessa asunto-osakkeiden kaupasta maksetaan 2 % varainsiirtoveroa.
Mitä tapahtuu, jos kauppa perutaan?
Jos asuntokauppa puretaan laillisesti niin, että ostaja ei lopullisesti saa omistusoikeutta (eli osakkeet palautuvat myyjälle), ostajalla on oikeus hakea varainsiirtoveron palautusta Verohallinnolta. Veroa ei tarvitse maksaa kaupasta, jota lopulta ei juridisesti “tapahtunutkaan” pysyvällä tavalla ja kun kauppa olisi voitu asuntokauppalain mukaisin perustein purkaa.
4. Varainsiirtoveron palautus – miten toimia käytännössä?
- Purkupäätös tai sopimus
- Hanki selkeä dokumentti, joka todistaa, että kauppa on todella purettu. Tämä voi olla allekirjoitettu purkusopimus tai tuomioistuimen päätös.
- Varainsiirtoveron palautushakemus Verohallinnolle
- Hakemus tehdään OmaVero-palvelussa tai erillisellä lomakkeella. Mukaan tulee liittää:
- Kauppakirja tai sopimus, jolla kauppa alun perin tehtiin.
- Purkusopimus tai tuomioistuimen päätös, joka vahvistaa kaupan purkamisen.
- Muuta oleellista lisätietoa (esim. tosite varainsiirtoveron maksamisesta).
- Selvitys siitä, että purkamiseen on olemassa asuntokauppalain mukaiset perusteet.
- Hakemus tehdään OmaVero-palvelussa tai erillisellä lomakkeella. Mukaan tulee liittää:
- Hakuaika
- Varainsiirtoveroa voi hakea palautettavaksi yleensä 3 vuoden sisällä veron maksamisesta. Tarkista ajantasainen tieto Verohallinnon ohjeista, sillä lainsäädäntöön voi tulla muutoksia.
- Käsittely ja päätös
- Verohallinto käsittelee hakemuksen ja antaa päätöksen palautuksesta. Jos kaikki vaaditut ehdot täyttyvät, varainsiirtovero palautetaan ostajan pankkitilille.
5. Yleisimmät haasteet ja erityistilanteet
- Riitatilanteet
- Jos kaupan purun peruste on kiistanalainen (esimerkiksi osapuolet eri mieltä huoneiston virheestä), voi purkua edeltää pitkäkin selvittelyprosessi. Tällöin varainsiirtoveron palautusta voi hakea vasta, kun purkupäätös on varmistunut.
- Tahallinen laiminlyönti
- Jos ostaja on tahallisesti toiminut vastoin sopimusta (esim. laiminlyönyt kauppahinnan maksun ilman hyvää syytä), voi varainsiirtoveron palautus olla epävarmempi. Lähtökohtaisesti veron palautus kuitenkin perustuu siihen, ettei ostaja ole saanut pysyvää omistusoikeutta asunto-osakkeisiin.
- Muut kaupan purun seuraukset
- Joskus purkamiseen liittyy myös mahdollinen vahingonkorvaus– tai kustannusten korvaus -kysymys. Ostaja voi vaatia myyjältä korvauksia esimerkiksi maksamistaan remonteista, jos ne on tehty ennen purkua. Näistä kannattaa sopia kirjallisesti purkusopimuksessa.
6. Yhteenveto – huomioi oikea-aikaisuus ja dokumentointi
- Asuntokaupan purkaminen asunto-osakkeiden osalta voi tulla kyseeseen, kun kauppaan liittyy vakavia virheitä, sopimusrikkomuksia tai osapuolet ovat yhteisymmärryksessä purkamisesta.
- Varainsiirtoveron palautusta voi hakea, kun kauppa on purettu niin, ettei ostajalla ole enää pysyvää omistusta osakkeisiin.
- Hakemus tehdään Verohallinnolle, ja mukaan tulee liittää selvitys kaupan ja purun taustoista sekä maksetusta verosta.
- Päätäntö pohjautuu aina siihen, että kauppa perutaan laillisesti ja peruuttaminen dokumentoidaan oikein.
Jos asuntokaupan purkaminen on sinulle ajankohtaista, varmista, että ymmärrät prosessin vaiheet ja vaadittavat dokumentit. Tarvittaessa käänny alan ammattilaisen, kuten lakimiehen puoleen, jotta vältät ylimääräiset ongelmat ja kustannukset. Näin varmistat, että saat myös mahdollisen varainsiirtoveron palautuksen oikea-aikaisesti ja sujuvasti.