Kiinteistökauppa on monivaiheinen prosessi, jossa sekä ostajalla että myyjällä on omat oikeutensa ja velvollisuutensa. Kaupanteon tarkoituksena on saattaa kiinteistö uuden omistajan hallintaan, mutta joskus matkan varrella saattaa ilmetä sellaisia ongelmia, jotka johtavat kaupan purkamiseen. Tässä artikkelissa käsittelemme, millaisissa tilanteissa kiinteistökauppa voidaan purkaa ja miten varainsiirtoveron palautusprosessi toimii.
1. Milloin kiinteistökaupan voi purkaa?
Kiinteistökaupan purkaminen tarkoittaa, että tehty sopimus kiinteistön kaupasta päätetään jälkikäteen, ikään kuin sitä ei olisi koskaan tehtykään. Purkaminen ei ole kevyesti tehtävä ratkaisu, vaan se edellyttää painavia perusteita. Tyypillisiä syitä voivat olla:
- Olennaiset laatuvirheet: Kiinteistössä voi olla merkittäviä laatuvirheitä tai puutteita (kuten homevaurioita, rakenteellisia ongelmia tai muita piileviä vikoja), joita ei ollut kauppaa tehtäessä tiedossa ja jotka merkittävästi heikentävät kiinteistön arvoa tai käyttökelpoisuutta.
- Sopimusrikkomus: Myyjä tai ostaja on saattanut rikkoa kauppakirjan ehtoja. Esimerkiksi, jos myyjä ei luovuta kiinteistöä sovitussa kunnossa tai laiminlyö velvollisuuden antaa olennaisia tietoja kiinteistöstä, ostaja voi vaatia korjaavia toimenpiteitä, hinnanalennusta tai ääritapauksessa kaupan purkamista.
- Petollinen menettely: Jos käy ilmi, että myyjä on antanut harhaanjohtavaa tietoa tai jättänyt kertomatta olennaisesta seikasta, joka olisi vaikuttanut kauppaan, voidaan katsoa, että ostajalla on oikeus purkaa kauppa petollisen menettelyn vuoksi.
Purkamisen edellytyksenä on useimmiten se, että kyseessä on vakava ja olennaiseen sopimusrikkomukseen rinnastettava tilanne, jota ei voida hoitaa esimerkiksi hinnanalennuksella tai korjaamalla puutteet.
2. Kiinteistökaupan purkamisen prosessi
Jos peruste kiinteistökaupan purkamiselle on olemassa, prosessi etenee yleensä näin:
- Neuvottelut: Usein ensimmäinen askel on neuvotella myyjän kanssa. Monissa tapauksissa on mahdollista sopia asiasta ilman tuomioistuinkäsittelyä. Esimerkiksi, jos kiinteistössä on selvä laatuvirhe, myyjä voi suostua kaupan purkuun tai tarjota hinnanalennusta.
- Purkuvaatimus: Mikäli neuvottelut eivät tuota tulosta, ostaja esittää myyjälle kirjallisen purkuvaatimuksen, jossa todetaan perusteet kaupan purkamiselle.
- Sovittelu tai oikeudenkäynti: Jos myyjä ei suostu purkamiseen tai sopimukseen, tilanne etenee tuomioistuimeen. Oikeudenkäynnin yhteydessä arvioidaan, onko kaupan purku perusteltua. Tuomioistuimen päätös määrää lopulta, puretaanko kauppa ja mitä korvauksia osapuolille mahdollisesti tuomitaan.
- Omistusoikeuden palautus: Mikäli kauppa puretaan, omistusoikeus palautuu myyjälle ja ostaja saa kauppahinnan takaisin (sekä mahdolliset muut korvaukset tai kulut, jos niin on päätetty).
3. Varainsiirtoveron palautus
Varainsiirtovero on vero, joka maksetaan mm. kiinteistön kaupasta (laki varainsiirtoverosta 931/1996). Jos kauppa myöhemmin puretaan, on luonnollista, että ostaja voi vaatia myös varainsiirtoveron palautusta. Alla keskeiset vaiheet tähän liittyen:
- Hakemuksen laatiminen: Varainsiirtoveron palautusta haetaan Verohallinnolta erillisellä lomakkeella (esimerkiksi “Varainsiirtoveron palautushakemus”).
- Liitteet ja dokumentit: Hakemukseen liitetään tositteet kaupan purkamisesta, kuten tuomioistuimen päätös tai sopimus, jonka perusteella kauppa on purettu. Lisäksi mukaan liitetään kauppakirja ja kuitti varainsiirtoveron maksamisesta.
- Määräajat: Varainsiirtoveron palautusvaatimus on tehtävä lain edellyttämässä määräajassa. Tällä hetkellä vaatimus on pääsääntöisesti tehtävä kuuden (6) vuoden kuluessa veron maksamisesta.
- Verohallinnon käsittely: Verohallinto käsittelee hakemuksen ja tekee päätöksen palautuksesta. Jos perusteet ovat kunnossa ja kauppa katsotaan virallisesti puretuksi, ostajalle maksetaan varainsiirtovero takaisin korkoineen (korko määräytyy verotuksessa sovellettavien säännösten mukaan).
On hyvä muistaa, että mikäli kaupan purku on vapaaehtoinen ja tapahtuu ilman tuomioistuimen päätöstä, Verohallinto arvioi hakemuksen pohjalta, onko kyseessä aidosti lopullinen kaupan purku vai esimerkiksi uuden kaupan solmiminen toiseen ostajaan nähden.
4. Käytännön vinkkejä ostajalle ja myyjälle
- Säilytä kaikki dokumentit: Koko prosessin ajan, niin valmisteluvaiheessa kuin mahdollisessa kiinteistökaupan purkutilanteessa, on tärkeää säilyttää kaikki kauppaan liittyvät asiakirjat, kuitit ja sähköpostit. Tämä nopeuttaa myöhempiä selvityksiä.
- Käänny asiantuntijan puoleen: Jos kaupassa on kyse kiinteistä summista ja laajoista ongelmista (esim. rakenteelliset viat, homevauriot), on suositeltavaa turvautua lakimiehen apuun. Asiantuntija osaa arvioida, millaisia oikeudellisia toimenpiteitä on syytä tehdä.
- Valmistaudu pitkiin prosesseihin: Kiinteistökaupan purkaminen voi viedä aikaa, varsinkin jos asia menee tuomioistuimeen. Myös varainsiirtoveron palautuskäsittelyssä voi vierähtää kuukausia, joten kärsivällisyys on usein tarpeen.
- Tarkista vakuutukset: Joissain tapauksissa vakuutukset saattavat kattaa oikeudenkäyntikuluja, kuten kotivakuutuksen oikeusturva. Selvitä vakuutusehdot ajoissa.
5. Yhteenveto
Kiinteistökaupan purkaminen on vakava toimenpide, jonka seurauksena kaupanteon osapuolet palautetaan mahdollisimman pitkälti alkuperäiseen tilanteeseen. Jos syyt kaupan purkamiselle ovat perustellut – kuten olennaiset laatuvirheet tai merkittävä sopimusrikkomus – ostaja voi vaatia kauppahinnan palauttamisen lisäksi myös varainsiirtoveron palautusta.
Varainsiirtoveron palautus edellyttää virallista purkupäätöstä tai vahvaa näyttöä siitä, että kyseessä on lopullinen kaupan purku. Hakemus tehdään Verohallinnolle, liitteeksi vaaditaan kauppakirja, kuitit ja mahdollinen tuomioistuimen päätös tai muut tarvittavat asiakirjat. Käsittelyaikaan vaikuttaa se, kuinka monimutkainen tapaus on ja ovatko kaikki dokumentit kunnossa.
Mikäli kiinteistökauppaan liittyy epäselvyyksiä, myyjän tai ostajan kannattaa olla mahdollisimman varhaisessa vaiheessa yhteydessä asiantuntevaan lakimieheen. Näin voidaan välttää pitkittyneet riitatilanteet ja varmistaa, että oikeus sekä mahdolliseen purkuun että varainsiirtoveron palautukseen tulee asianmukaisesti hoidetuksi.
Kiinteistökauppa on yksi elämän suurimmista taloudellisista päätöksistä, ja sen purkaminen voi olla sekä henkisesti että taloudellisesti rasittavaa. Huolellinen valmistautuminen, oikea-aikainen asiantuntija-apu ja avoin vuorovaikutus osapuolten välillä ovat paras tapa varmistaa, että mahdolliset ongelmat pystytään ratkaisemaan tehokkaasti ja oikeudenmukaisesti.