Milloin ja millä perusteella Asunto- ja kiinteistökaupan myyjä voi joutua suorittamaan ostajalle korvausta

Myyjän vastuusta puhutaan paljon. Mikäli kaupan tekemisen jälkeen paljastuu virhe, on sekä myyjän, että ostajan hyvä olla tietoinen siitä, milloin ja millä perusteella myyjä voi olla virheestä vastuussa sekä millaisia korvauksia myyjällä voi olla velvollisuus suorittaa.

Artikkeli käsittelee kattavasti myyjän korvausvastuuta.

Mitkä ovat tiivistetysti seuraamukset, joita asunto- ja/tai kiinteistökaupan virheestä voi seurata ?

Myyjän virhevastuu voidaan tiivistää seuraavaan neljään alakohtaan:

1. tehty kauppa voidaan purkaa,
2. kauppahintaa voidaan alentaa,
3. myyjä voidaan velvoittaa suorittamaan ostajalle vahingonkorvausta,
4. myyjä voidaan velvoittaa korvaamaan ostajalle virheiden selvittämisestä sekä virhevastuun toteuttamisesta johtuvat kustannukset,

A) Myyjän tuottamuksellinen menettely

Jotta myyjä voisi joutua suorittamaan ostajalle edellä kohdan kolme mukaista vahingonkorvausta, myyjän on tullut ennen kauppakirjan allekirjoittamista menetellä tuottamuksellisesti suhteessa ostajaan eli toimia jollakin tavalla moitittavasti. Tavanomaisimmin myyjän tuottamuksellinen menettely johtuu siitä, että myyjä on jättänyt ennen kauppaa kertomatta ostajalle jonkin sellaisen seikan, joka myyjällä on ollut tiedossaan ja jonka kertomisella olisi voinut olla vaikutusta kaupan ehtoihin, josta ehdoista yksi keskeisimmistä on kauppahinta. (eli siis kauppahinta olisi todennäköisesti jäänyt alhaisemmaksi, mikäli ostajalla tämä tieto olisi ollut käytettävissä). Tällainen tieto voi olla esimerkiksi kohteessa aiemmin havaittu / tutkittu vaurio, vaikka vaurio olisi jo korjattu, kohteessa oleva korjaamaton vaurio tai perusteltu epäily siitä, että kohteessa on vaurio tms. Mikäli myyjä laiminlyö tiedonantovelvollisuutensa, voi hän syyllistyä tiedonantovirheeseen ja joutua näin velvolliseksi suorittamamaan vahingonkorvausta ostajalle kakista niistä vahingoista, jotka ovat syy-yhteydessä, myyjän tuottamukselliseen menettelyyn.

Tiedonantovirhettä voidaan siis pitää yhtenä asunto- ja kiinteistökaupan virhetyyppinä. Tällöin virheen kohteena ei ole suoranaisesti kaupan kohteena oleva rakennus, vaan kohteena on myyjän menettely (myyjän antamat tiedot tai tiedot, joita myyjä on jättänyt antamatta). Jotta asiaa on helpompi hahmottaa, puhuisin tässä yhteydessä virhetyypistä A eli myyjän virheellinen toiminta. Vaikka myyjän menettely ennen kauppaa olisi ollut yllä kuvatun tavoin moitittavaa, menettelystä ei automaattisesti seuraa vahingonkorvausvelvollisuutta. Menettelyn lisäksi kaupan kohdetta tulee rasittaa joku virhetyypin B mukainen virhe, jonka olemassaolon myyjän on ennen kauppaa salannut. Virhetyyppi B sisältää neljä eri tyyppistä virhettä, jotka on luetteloitu jäljempänä. Tällä tarkoitan sitä, että antamatta jätetyn tiedon tai annetun virheellisen tiedon tulee olla merkityksellinen.

Mitä seuraa, jos myyjä on menetellyt tuottamuksellisesti ?

Ensin muutama sana siitä, mitä voi seurata, vaikka myyjä olisi toiminut juuri siten, kuin myyjän tuleekin toimia eli antanut ostajalle kaiken sen tiedon, joka myyjällä kaupan kohteesta on ennen kauppaa ollut käytettävissään.

Tässäkin tapauksessa  tehty asunto- ja/tai kiinteistökauppa voidaan purkaa, mikäli tässä artikkelissa mainittu B -tyypin virhe on olennainen, eikä muuta seuraamusta kuin kaupan purkamista voida pitää kohtuullisena. Kohtuullisuuden harkinta perustuu aina kokonaisharkintaan, jossa otetaan huomioon kaikki olosuhteet. Mikäli  virhe on kohtuudella korjattavissa kauppahintaa voidaan alentaa virhettä vastaavalla euromäärällä. Kauppahinnan alentaminen on ensisijainen seuraamus, joka sekin edellyttää, että virhe on vähäistä suurempi. Silloin, kun myyjä ei ole menetellyt tuottamuksellisesti puhutaan ns salaisesta- eli piilevästä virheestä. Seuraamuksina ja tehdyn kaupan purkaminen tai kauppahinnan alentaminen ovat siis käytettävissä myös vilpittömässä mielessä toiminutta myyjää vastaan. Myös edellä kohdan numero neljä mukaiset selvittelykustannukset voidaan velvoittaa myyjän korvattavaksi.

Mikäli myyjä on menetellyt tuottamuksellisesti, edellisessä kappaleessa mainitun kaupan purkamisen ja kauppahinnan osittaisen palautuksen sekä kohdan numero neljä mukaisten kustannusten lisäksi myyjä voidaan velvoittaa suorittamaan ostajalle korvausta kaikista ostajalle aiheutuneista vahingoista, joita voivat olla muun muassa, muuttokustannuksia, lainan nostokuluja, lainan korkokulut, muualla asumisen kustannuksia, korvausta aiheutuneesta terveyshaitasta, kustannuksia pilalle menneestä irtaimistosta yms eli periaatteessa kaikki kustannukset, jotka ostajalle ovat myyjän virheellisen menettelyn johdosta syntyneet. Edellytetään siis syy-yhteyttä kustannusten syntymisen sekä myyjän menettelyn välillä.

B) Kaupan kohdetta rasittavat virhetyypit

Edellä kohdassa A on käyty läpi virhetyyppinä virhettä, joka perustuu myyjän menettelyyn eli myyjän tiedonantivirhettä.

Tässä artikkelissa virhetyypillä B, tarkoitetaan virheitä, joiden kohteena ovat kaupan kohteena ollut asunto-osake tai kiinteistö eli virhetyyppejä, joissa kaupan kohde ei ole vastannut sitä, mitä kaupassa on oletettu myytävän / ostaja on olettanut ostavansa.

Virhetyypin B mukaiset virheet voidaan jaotella neljään eli luokkaan 1) laatuvirhe, 2) vallintavirhe, 3) oikeudellinen virhe ja 4) taloudellinen virhe.

1. Laatuvirhe
   Mikäli kaupan kohde poikkeaa laadultaan siitä, mitä myydyn kaltaiselta kohteelta on voitu kaupan ehdot huomioon ottaen olettaa. Yleistäen voisi siis sanoa, että kaupan kohteessa on joku fyysinen virhe / vaurio, joka vaatii rakennusteknisiä korjaustoimia esimerkiksi kosteus- ja/tai homevaurio, virheellinen ja/tai puutteellinen rakenne tms eli ylipäätään sen tyyppinen virhe, joka vaatii rakennusmiehen paikalla käyntiä tai rakennusmiestaitoja ostajalta
2. Vallintavirhe
   Mikäli myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheelliset tai harhaanjohtavan tiedon voimassa olevasta kaavasta, rakennuskiellosta, luovutusrajoituksesta tai muusta kaupan kohteen käyttöä tai vallintaa rajoittavasta viranomaisen päätöksestä taikka harhaanjohtavan tiedon naapurikiinteistön käyttöä koskevasta viranomaisen luvasta tai päätöksestä. Vallintavirheestä on myös kysymys, mikäli myyjä on jättänyt edellä mainitun tiedon antamatta tai ei ole oikaissut ostajalla olevaa virheellistä käsitystä. Vallintavirheestä voi olla kysymys myös, jos lupaa harjoitettuun toimintaan ei ole olemassa tai jos määräalaa tai määräosaa ei voida muodostaa tiettyjen rajoitusten vuoksi kiinteistöksi tai rakennuspaikaksi tilanteessa, jossa tällainen kohde on rakennuspaikaksi hankittu. Vallintavirhe on siis virhetyyppi, joka liittyy kaupan kohteen käyttämiseen suunnitellulla tavalla tai suunniteltuun käyttötarkoitukseen.
3. Oikeudellinen virhe
   Mikäli kaupan ulkopuolisella henkilöllä eli siis muulla henkilöllä, kuin ostajalla tai myyjällä on omistus-, pantti-, tai muu oikeus kaupan kohteeseen sillä lisäedellytyksellä, että tällaista oikeutta ei ole kaupassa tuotu esille, eikä siitä ole kaupassa sovittu, rasittaa kaupan kohdetta oikeudellinen virhe. Oikeudellisen virheen tilanteessa siis kolmannen oikeus rajoittaa ostajan oikeusasemaa
4. Taloudellinen virhe
   Mikäli kaupan kohteen omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vien tai puutteen vuoksi merkittävästi suuremmat, kuin ennen kauppaa on ollut perusteltua aihetta edellyttää, kauppaa rasittaa taloudellinen virhe. Kysymys on siis rahamääräisestä vastuusta, joka rasittaa kaupan kohdetta, mutta joka perustuu johonkin muuhun objektiin, kuin kaupan kohteeseen. Useimmiten tilanne tulee esille asunto-osakeyhtiössä, jossa korjataan vaurioita asunto-osakeyhtiöön kuuluvassa muussa huoneistossa, kuin mikä on kaupan kohteena ollut ja kaupan kohteena oleva huoneisto joutuu osallistumaan korjauskuluihin yhtiöjärjestyksen määräysten perusteella.

Mikäli kaupan kohdetta rasittaa jokin yllä mainitusta neljästä virhetyypistä, voi seuraamuksena olla kaupan purkaminen tai kauppahinnan alentaminen sekä velvollisuus suorittaa selvittely- ja vastuun toteuttamisesta aiheutuvat kustannukset -nämä siis myöskin siinä tapauksessa, että kysymys olisi salaisesta- / piilevästä virheestä. Mikäli myyjä on menetellyt tuottamuksellisesti, voi myyjä olla velvollinen korvaamaan myös tuottamuksellisella menettelyllään aiheuttamansa vahingon.

Kun siis ostaja / myyjä kaupan tekemisen jälkeen miettii virheen mahdollisia seuraamuksia, on ensin mietittävä, minkä tyyppisestä virheestä on kysymys eli mihin virhe perustuu. Tämän jälkeen tulee mietittäväksi, onko myyjä menetellyt tuottamuksellisesti. Lopuksi tulee mietittäväksi, mikä on virheen perusteella vaadittava seuraamus -onko se tehdyn kaupan purkaminen, kauppahinnan osittainen palauttaminen ja/tai vahingonkorvaus sekä mikä on vaatimuksen euromäärä.

Vaatimusta harkittaessa on hyvä käyttää apunaan asunto- ja kiinteistöoikeuteen perehtynyttä lakimiestä, joka kokemuksensa perusteella pystyy ohjeistamaan vaatimuksen muotoilussa sekä pystyy myös opastamaan siinä, millaista todistelua vaatimuksen tueksi olisi hyvä varautua esittämään, mikäli vaatimuksen esittämisen jälkeen ostajan sekä myyjän näkemykset eivät kohtaa toisiaan.

 

Mikäli haluat lisätietoja riskirakenteista sekä tarkempia toimintaohjeita kuuntele seuraavat Asuntoradion podcastit:

Riskirakenteet Osa 1 Kuuntele

Riskirakenteet Osa 2 Kuuntele

Jos sinulla heräsi lisäkysymyksiä, varaa aika maksuttomaan oikeudelliseen neuvontaamme, niin jutellaan lisää. Neuvonnassa sivua auttavat kokeneet asunto- ja kiinteistöoikeuteen perehtyneet lakimiehemme.

Varaa aika

 

Jos haluat apua reklamaation laatimiseen tai vastauksen laatimiseen saamaasi reklamaatioon, löydät verkkokaupastamme kiinteähintaiset palvelumme

Tutustu verkkokauppaan

 

Jos halua syventää tietämystäsi, tilaa maksuttomat oppaamme. Asuntokaupan virhetilanteita käsitellään oppaan neljännessä osassa. Kuntotutkimuksista voit lukea enemmän oppaan kolmannesta osasta.

Lataa opas