Asuntokaupoissa saattaa toisinaan syntyä tilanteita, joissa ostaja harkitsee kaupasta vetäytymistä, eli kaupan purkamista. Kun asuntokaupoilla tarkoitetaan asunto-osakeyhtiön osakkeiden kauppaa, purkamista koskeviin kysymyksiin vaikuttavat sekä yleiset sopimusoikeudelliset säännöt että erityisesti asuntokauppalaki (843/1994). Käytännössä kaupan purkaminen on verrattain harvinaista, koska se on voimakkain mahdollinen oikeussuojakeino. Se tulee kyseeseen vain poikkeustilanteissa. Tässä artikkelissa käymme läpi, milloin ostaja voi laillisesti purkaa asuntokaupan, sekä mitä se käytännössä tarkoittaa.


1. Kaupan purkamisen edellytykset

Asuntokauppalaki antaa ostajalle mahdollisuuden vaatia hinnanalennusta, vahingonkorvausta tai kaupan purkamista, jos myyjän vastuu asunnon virheestä toteutuu. Kaupan purkaminen on viimeinen keino, jota käytetään silloin, kun virhe tai muu sopimuksen rikkomus on niin olennainen, ettei esimerkiksi hinnanalennus riitä hyvittämään ostajalle aiheutunutta haittaa.

Ostaja voi purkaa asuntokaupan, jos:

  1. Asunnossa on olennainen virhe (esim. vakava kosteusvaurio tai rakenteellinen ongelma, josta aiheutuu merkittävää haittaa).
  2. Myyjä on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuuttaan tavalla, joka on johtanut harhaan, ja tämä vaikuttaa olennaisesti asunnon käyttöön, arvoon tai asunnon ominaisuuksiin.
  3. Myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai tahallisesti, jolloin virheen tai puutteen laajuus on niin merkittävä, että kaupan purkaminen katsotaan oikeutetuksi.

Pelkkä pienempi puute tai kosmeettinen vika ei yleensä oikeuta purkamaan kauppaa, vaan ostajan ensisijaiset oikeudet ovat vaatia hinnanalennusta.


2. Virhe asunnossa: mitä se tarkoittaa?

Asunnon virheen määrittely on keskeistä, kun ostaja harkitsee kaupan purkua. Asunnon virhe voi olla:

  • Fyysinen virhe: esimerkiksi rakenteellinen puute, kosteus- tai homevaurio.
  • Oikeudellinen virhe: asunnon omistusoikeus ei siirry ongelmitta, taustalla on panttioikeuksia, lunastusriitoja tai muita oikeudellisia esteitä.
  • Taloudellinen virhe: esimerkiksi jos asunto-osakeyhtiöllä on merkittäviä taloudellisia vastuita tai velkoja, joista ei ole kerrottu ostajalle etukäteen.

Virhearvioinnissa huomioidaan, mitä ostajalla on ollut perusteltua syytä olettaa kauppaa tehtäessä – esimerkiksi asunnon ikä, ilmoitettu kunto sekä myynti-ilmoituksessa ja isännöitsijäntodistuksessa annetut tiedot.


3. Tiedonantovelvollisuus ja ostajan tarkastusvelvollisuus

Myyjällä on asuntokaupassa laaja tiedonantovelvollisuus. Hän on velvollinen kertomaan ostajalle kaikki tiedossaan olevat olennaiset seikat, jotka voisivat vaikuttaa ostajan ostopäätökseen. Jos myyjä tahallisesti tai huolimattomuuttaan jättää kertomatta tietoja, joilla voi olla vaikutusta asunnon virheellisyyden arviointiin, saattaa syntyä peruste kaupan purkamiselle.

Toisaalta myös ostajalla on tarkastusvelvollisuus. Ostajan odotetaan ennen kaupan päättämistä tarkistavan asunnon kunnon kohtuullisin tavoin. Jos jokin vika olisi ollut helposti havaittavissa, ostaja ei yleensä voi vedota siihen jälkeenpäin virheenä. Sen sijaan piilevät virheet, joita ei kohtuullisessa tarkastuksessa olisi voitu havaita, ovat eri asia – niistä vastaa usein myyjä, mikäli kyse on merkittävästä puutteesta.


4. Purkaminen on viimeinen keino

Kaupan purkaminen asuntokaupassa on aina huomattava toimenpide, sillä se tarkoittaa käytännössä:

  • Asunto-osakkeiden palauttamista takaisin myyjälle.
  • Kauppahinnan palauttamista ostajalle.
  • Mahdollista vahingonkorvausvastuuta, jos toiselle osapuolelle on aiheutunut lisäkuluja, menetyksiä tai vahinkoa.

Usein ennen purkamista sekä ostajan että myyjän kannattaa pyrkiä neuvottelemaan. Mikäli myyjä esimerkiksi tarjoaa hinnanalennusta tai suostuu virheen korjaamiseen, päädytään joskus kompromissiin purkamisen sijaan. Ostajan on syytä huomioida, että pelkkä katumus tai ostohinnan kalleus eivät muodosta laillista perustetta purkamiselle. Kaupan purun pitää perustua olennaiseen virheeseen tai muuhun merkittävään sopimusrikkomukseen.


5. Menettely kaupan purkutilanteessa

Jos ostaja haluaa purkaa asuntokaupan, käytännössä prosessi etenee usein näin:

  1. Yhteydenotto myyjään: Ostaja reklamoi kirjallisesti eli ilmoittaa havaitsemistaan virheistä ja kertoo, että pitää kaupan purkamista mahdollisena.
  2. Neuvottelu ja selvitys: Osapuolet selvittävät virheen laajuutta ja sen korjausmahdollisuuksia. Mikäli asiaa ei saada sovittua, voidaan viedä neuvottelut eteenpäin lakimiesten (ja tuomioistuimen) avustuksella.
  3. Päätös vaatimuksesta: Ostaja esittää vaatimuksensa (kaupan purku, hinnanalennus, vahingonkorvaus). Myyjä ottaa kantaa vaatimiin toimenpiteisiin.
  4. Purkamisen toteutus: Jos kauppa puretaan, osakkeet palautuvat myyjälle ja ostaja saa takaisin maksamansa kauppahinnan sekä mahdollisesti korvauksia kuluista, kuten varainsiirtovero tai välityspalkkio, lainasta aiheutuneet kulut, muutto- ja muualla asumisen kulut yms riippuen siitä, kenen vastuulla virhe on.

Usein purettuun kauppaan liittyy vahingonkorvaus- ja kustannuskysymyksiä, joista voidaan joutua neuvottelemaan erikseen osana kokonaisratkaisua.


6. Riitatilanteet ja oikeudenkäynti

Joskus ostajan ja myyjän näkemykset eroavat niin paljon, että asia etenee käräjäoikeuteen asti. Oikeudenkäynti on kuitenkin kallista ja aikaa vievää, joten sovintoratkaisu on monesti molemmille osapuolille houkuttelevampi vaihtoehto.

Oikeudenkäynnissä selvitetään ensisijaisesti:

  • Onko asunnossa ollut virhe, joka oikeuttaa kaupan purkuun?
  • Ovatko tiedonantovelvollisuus tai muut asuntokauppalain määräykset täyttyneet?
  • Voisiko hinnanalennus tai joku muu vähemmän lopullinen seuraamus korvata virheen vaikutuksen ostajalle?

Tuomioistuin tekee arvionsa tapauskohtaisesti. Näyttökysymyksillä (esimerkiksi kuntotarkastusraportit ja asiantuntijalausunnot) on iso rooli.


7. Yhteenveto

  • Kaupan purkaminen on viimeinen keino, johon turvaudutaan vain, jos asunnon virhe tai myyjän sopimusrikkomus on olennainen.
  • Myyjän tiedonantovelvollisuus on laaja, mutta ostajalla on myös tarkastusvelvollisuus.
  • Käytännössä purkamista ennen harkitaan aina hinnanalennusta.
  • Purkutilanteissa kokonaisuus ratkaisee: punnitaan virheen merkittävyyttä, myyjän mahdollista huolimattomuutta tai tahallisuutta, ostajan roolia (onko ostaja laiminlyönyt tarkastusvelvollisuutensa) sekä muita sopimusehtoja.
  • Riitatilanteissa on yleensä suositeltavaa kääntyä kiinteistö- tai asunto-oikeuteen erikoistuneen lakimiehen puoleen sekä pyrkiä neuvotteluratkaisuun ennen oikeuteen päätymistä.

Vaikka kaupan purku onkin mahdollista, se ei ole mikään ”nopea peruutusnappi” asuntokaupassa. Jos harkitset kaupan purkamista, asunnon perusteellinen kuntoarvio, keskustelut myyjän kanssa ja lakiasiantuntijoiden neuvot ovat ensiarvoisen tärkeitä oikeiden ratkaisujen löytymiseksi. Kuten kaikissa sopimusoikeudellisissa kysymyksissä, myös asuntokauppaa koskevissa asioissa ennakointi, huolellinen valmistautuminen ja avoin tiedonkulku ovat parhaita keinoja ongelmien ehkäisemiseksi.