Riskirakenne ei sanana kuulosta kovin houkuttelevalta. Ostaisitko rakennuksen, jossa on riskirakenne ? Riskirakenne ei kuitenkaan missään nimessä tarkoita samaa, kuin vaurioitunut rakenne. Riskirakenne tarkoittaa rakennetta, joka nykytietämyksen mukaisesti on tietyissä olosuhteissa alttiimpi vaurioitumaan, kuin nykymääräysten mukaisesti toteutettu rakenne. Mikäli rakennuksessa on riskirakenne, tulee siihen kaupanteossa kuitenkin kiinnittää erityistä huomiota.

Mitkä rakenteet luokitellaan riskirakenteiksi ?

Todennäköisesti useimmille tulee sanasta riskirakenne ensimmäiseksi mieleen valesokkeli sekä tasakatto. Nämä ovatkin hyvin tyypillisiä riskirakenteita. Tasakaton olemassa olo on helppo havaita, mutta valesokkelin selvittäminen vaatii jo hieman enemmän perehtyneisyyttä asiaan. Mikäli rakennuksessa on valesokkeli, on se lähes kaikissa tapauksissa hyvin helppo havaita. Rakennuksen ulko-ovi on kohta, johon kannattaa ensimmäisenä kiinnittää huomiota. Mikäli ulko-oven alaosa lähtee näkyvissä olevan sokkelin yläpintaa alempaa, rakennuksessa todennäköisesti on valesokkeli. Rakennukseen siis ikään kuin ”kävellään sisälle”, kuin että sinne ”noustaisiin porrasaskelma”. Rakennuksen lattian taso sekä maanpinnan taso ovat valesokkelitalossa lähellä toisiaan. Mikäli epäilee rakennuksessa olevan valesokkelin, on syytä ottaa esille rakennuksen poikkileikkauspiirustus, josta sokkelin rakenne on helposti nähtävissä.

Tyypillisiä riskirakenteita ovat myös omalta anturaltaan lattialaatan alapuolelta lähtevät kantavat väliseinät, yläpuolelta lämmöneristetty maavarainen alapohja, sisäpuolelta lämmöneristetty maavastainen seinä yms.

Eri riskirakenteista sekä eri aikakauden rakennustavoista löytyy havainnollisia kuvia seuraavasta linkistä hometalkoot Suosittelen niihin tutustumaan.

Miksi riskirakenteella voi olla merkitystä ?

Talon rakenteissa vuosikymmeniä muhineen kosteusvaurion korjaaminen voi maksaa kymmeniä tuhansia euroja.

Sekä asunnon ostajan että myös myyjän on tärkeä tietää, milloin on syytä epäillä kosteusvaurioriskiä ja minkälaisin tutkimusmenetelmin vaurioista on mahdollista saada luotettavaa tietoa.

Jokainen rakennus on yksilö, jolla on oma rakennus- ja käyttöhistoriansa. Jonkinlaisia riskiennakointeja kosteusvaurioiden löytymisen todennäköisyyden suhteen on kuitenkin mahdollista tehdä pelkän rakennusajan sekä käytetyn rakennustavan perusteella.

Kansanterveyslaitoksen tutkimuksen mukaan 1950 – 1980-luvulla rakennetuista omakotitaloista ja rivitaloista vähiten kosteusvaurioita löytyi 1980-luvun alkupuolen taloista. 1960 – 1970-luvun pientaloissa kosteusvaurioita oli eniten, ja tyypilliset kosteusongelmat löytyivät alapohjarakenteista, yläpohjasta ja kosteiden tilojen seinistä. Myös putkistojen ikääntyminen aiheuttaa kosteusvaurioita tuon ajan rakennuksissa. Kansanterveyslaitoksen kartoituksessa havaittiin myös, että 1980-luvun lopulla valmistuneista taloista löytyi korjaustarvetta enemmän kuin vuosikymmenen alussa valmistuneista.

On kuitenkin hyvä muistaa, että vaurioita voi löytyä uusistakin rakennuksista ja hyvä muistaa myös se, että vanhakin rakennus voi olla lähes uutta vastaavassa kunnossa. Koska jokainen rakennus on yksilö, tulisi jokaisen rakennuksen kunto huolella selvittää ennen kauppaa tehtävillä kuntotarkastuksella sekä tarvittaessa rakenteisen tarkempaan tutkimuksiin menevällä kuntotutkimuksella.

Varo valesokkelirakennetta sekä yläpuolelta lämmöneristettyä maavaraista betonilaattaa

1960 – 1970-luvun taloissa on usein työlaatan päälle koolattu lattiarakenne, mikä tarkoittaa sitä, että talon lattia rakennetaan maanvaraista betonilaattaa vasten puukoolauksen varaan ja lämmöneriste tai pääosa siitä on betonilaatan yläpuolella. Rakenne on usealla tavalla ongelmallinen. Vastaavan ikäisissä rakennuksissa on usein ns. valesokkeli eli ulkoseinän puurakenteet ja rakennuksen lattiapinta alkavat todellisuudessa alempaa kuin ulkoa päin sokkelin korkeudesta voisi päätellä. Jos lattiapinta alkaa liian läheltä maanpintaa, ulkopuolinen valumavesi voi päästä rakenteisiin ohuen valesokkelin läpi / kapillaarisana nousuna ja saattaa vaurioittaa sekä seinien alaosien että lattian puurakenteita ja lämmöneristeitä. Kosteus voi kohota puurakenteisiin myös betonilaatan lävitse, sillä kosteus nousee rakenteissa kapillaarisesti ylöspäin. Rakenteiden kosteusvaurio voi syntyä, jos betonilaatan alla ei ole riittävää kosteuden nousun katkaisevaa karkearakeista maakerrosta tai jos laatasta puuttuu kosteudeneristys. Vaikka tällainen kosteuskatko olisikin asennettu, vaurioitumisen voi aiheuttaa sisäilmassa olevan kosteuden tiivistyminen betonilaatan pintaan (kastepisteen muodostuminen). Koolatun lattiarakenteen kosteusvaurioriski on pienempi, jos ainakin osa lämmöneristeestä on sijoitettu betonilaatan alle. Laatan alapuolinen lämmöneristäminen alkoi yleistyä 1980-luvun alkupuolella. Nykyisessä rakenteessa eriste on kokonaisuudessaan betonilaatan alapuolella.

Maaperän kosteuden rakenteisiin nousemisen riskiä nostaa salaojituksen ja sokkelin ulkopuolisen kosteuseristyksen puuttuminen sekä se, että salaoja on jo ylittänyt teknisen käyttöikänsä, eikä enään ole toimintakuntoinen. Yleensä vanhoista salaojista puuttuvat tarkistuskaivot, joista salaojan kunto olisi mahdollista tarkistaa ja joiden kautta salaoja olisi mahdollista säännöllisetsi huuhdella sen tukkeutumisen estämiseksi.

Salaojitusta on tehty jo vuosikymmenien ajan, joskin vanhat salaojat ovat voineet tukkeutua tai sortua. Vasta vuodesta 1999 alkaen salaojitus on ollut pakollinen kaikille kiinteistöille, ellei maaperätutkimuksin ole osoitettavissa, ettei salaojitusta tarvita. Vaikka rakennuksessa olisi salaojat, on niiden toiminta sekä tehdyt huoltotoimenpiteet syytä selvittää ennen kauppakirjan allekirjoittamista.

1960-luvun kerrostalohuoneistoissa vähiten kosteusvaurioita

Kansanterveyslaitoksen kartoituksen mukaan 1950 – 1980-luvun kerrostalohuoneistoista vähiten kosteusvaurioita löytyi 1960-luvun taloista. Eniten korjaustarvetta puolestaan oli 1950- ja 1970-luvun kerrostaloissa.

Kaiken kaikkiaan kerrostaloissa korjausta vaativia kosteusvaurioita oli enemmän talojen yhteistiloissa ja ulkovaipassa kuin varsinaisissa asunnoissa. Jopa puolet kerrostalojen kosteusvaurioista olisi tutkijoiden mukaan ennalta ehkäistävissä hyvällä huollolla.

Vanhan kerrostalohuoneiston ostajan kannattaa aina muistaa huomioida talon kokonaistilanne, sillä jos remontteja ei ole järjestelmällisesti tehty, voi käydä niin, että vesikatto-, parveke-, julkisivu-, putkisto- ja salaojitustyöt tulevat yhtä aikaa tehtäviksi ja yhtiövastikkeessa maksettaviksi.

Onko talon katto korjattu oikein?

Kansanterveyslaitoksen tutkimuksen tulos oli, että tasa- ja pulpettikatoista yli 70 prosenttia vuoti. Kosteusvaurioita pahensi se, että katon korjaamisen yhteydessä yläpohjan eristeitä ei ollut vaihdettu eikä välttämättä edes tarkistettu.

Ulkohuussien ja ulkosaunojen aikaan rakentamisen vaatimukset olivat toisenlaiset kuin tänä päivänä. Kosteusvaurioita saattaa aiheuttaa myös vanhojen rakenteiden vääränlainen korjaaminen. 1940 – 1950-luvulla rakennettujen niin sanottujen rintamamiestalojen kosteusvaurioriskit liittyvät ullakoiden ja kellaritilojen ottamiseen asuinkäyttöön. Ullakkotilan peruskorjauksessa on saatettu laiminlyödä lämmöneristyskerroksen ja vesikatteen välinen tuuletus. Lisälämmöneristyksen yhteydessä on voitu tukkia katon vinojen osien tuuletuskanavat ja myös päätyjen tuuletusaukot saattavat puuttua. Maapohjaisten perunakellareiden muuttaminen asuinkäyttöön ilman kellarin seinien ulkopuolista kosteuseristystä ja salaojitusta on aiheuttanut taloihin kosteusvaurioita. Vanhojen rakennusten osalta on hyvä ottaa mietintään myös se, että mikä ylipäätään on koko rakennuksen tekninen käyttöikä eli kuinka moneksi vuodeksi rakennus on suunniteltu. Mikään rakennus ei kestä ikuisesi ja rakennuksen käyttöikää vähentävät laiminlyödyt huoltotoimenpiteet, jotka kerryttävät korjausvelkaa eli sitä rahamäärää, joka rakennuksen välttämättömiin korjaustoimenpiteisiin tulisi varata käyttöön.

Seinärakenteiden kosteusongelmariskiä arvioitaessa kannattaa puolestaan muistaa, että kosteiden tilojen veden- ja kosteudeneristykset ovat 1970–1980- ja osin jopa 1990-luvun pientaloissa puutteelliset.

Monet osaavat jo pitää 1970-luvun tasakattotaloja riskirakenteina, mutta vaikeampaa lienee uskoa, että 1990-luvun lopun ja 2000-luvun rakennuksistakin voi löytyä laajoja kosteusvaurioita.

Laajan kosteusvaurion löytyminen uudesta talosta ei onneksi sentään ole kovin todennäköistä. Kosteusvaurion kehittyminen ”näkyviin” kestää noin 20–30 vuotta. Tällä hetkellä ovat näkyvillä siis 1970–1980-luvuilla rakennettujen talojen ongelmat. Jos ajatellaan, että rakennustekninen tietämys lisääntyy ajan mittaan ja virheistä otetaan opiksi, tänä päivänä rakennetuista taloista ei pitäisi 20 vuoden kuluttua juurikaan löytyä kosteusvaurioita – edellyttäen, että rakennusteknistä tietämystä osataan, ehditään ja halutaan käyttää. Nähtäväksi jää, miten tässä onnistutaan, mutta todennäköistä on, että jatkossakin vaurioita tulee löytymään, mutta vaurioiden syntysyyt ovat osittain erit, kuin nykyisessä rakennuskannassa.

Pintakosteusmittauksen tulos ei takaa vauriottomuutta

Nimensä mukaisesti rakenteen pinnalta tehtävällä pintakosteusmittauksella tai edes poratun reiän kautta tehdyllä rakennekosteusmittauksella ei voida varmuudella todeta, onko rakenteessa terveyshaittaa aiheuttavia kosteusvaurioita.

Vaikka pintakosteusmittari näyttäisi, että rakenne on kuiva, on huomattava ensinnäkin se, että mittari ei läpäise kosteuseristystä sekä se, että kertaalleen kuivunutkin kosteusvaurio voi aiheuttaa terveyshaittaa

Kylpyhuoneen kosteuseristeen takana sijaitsevassa lattia- tai seinärakenteessa voi siis olla pahakin kosteusvaurio, vaikka pintakosteusmittarin mukaan kosteutta ei näyttäisi olevan. Luotettavaa tietoa rakenteiden kunnosta on mahdollista saada kuntotutkimuksella, johon sisältyy myös rakenteiden avaamista.

Yhteenvetona sekä vastauksena otsikon kysymykseen voisi päätyä siihen, että mikäli rakennuksessa on mikä tahansa riskirakenne, rakennusta ei uskalla ostaa ellei rakennuksen kuntoa ole riittävillä tutkimuksilla selvitetty sekä erityisesti sitä, onko riskirakenteeseen liittyvä riski konkretisoitunut. tällaisissa tapauksissa kunnon selvittäminen edellyttää aina rakenteisiin ulottuvaa kuntotutkimusta eli pintapuolinen tutkimus ei ole riittävä. Mikäli kuntoon selvitetty, ei rakennuksen ostamiseen pitäisi olla estettä. Vastuunjakoehtojen käyttämistä on kuitenkin syytä harkita sekä ostajan, että myyjän suojaksi.

On syytä huomata, että asunnon ostaja ei voi teettää rakenteiden avaamista sisältävää kuntotutkimusta asunnossa ennen kauppaa ilman myyjän lupaa.

Käsittelemme kuntotutkimuksia sekä vastuunjakoehtoja tarkemmin muissa artikkeleissamme sekä maksuttomissa oppaissamme eli jos haluat syventää tietämystäsi, tutustu muihin artikkeleihimme ja tilaa oppaamme.

 

Mikäli haluat lisätietoja riskirakenteista sekä tarkempia toimintaohjeita kuuntele seuraavat Asuntoradion podcastit:

Riskirakenteet Osa 1 Kuuntele

Riskirakenteet Osa 2 Kuuntele

Jos sinulla heräsi lisäkysymyksiä, varaa aika maksuttomaan oikeudelliseen neuvontaamme, niin jutellaan lisää. Neuvonnassa sivua auttavat kokeneet asunto- ja kiinteistöoikeuteen perehtyneet lakimiehemme.

Varaa aika

 

Jos haluat apua reklamaation laatimiseen tai vastauksen laatimiseen saamaasi reklamaatioon, löydät verkkokaupastamme kiinteähintaiset palvelumme

Tutustu verkkokauppaan

 

Jos halua syventää tietämystäsi, tilaa maksuttomat oppaamme. Asuntokaupan virhetilanteita käsitellään oppaan neljännessä osassa. Kuntotutkimuksista voit lukea enemmän oppaan kolmannesta osasta.

Lataa opas