Kiinteistön ostaminen on yksi elämän suurimmista taloudellisista päätöksistä, ja siihen liittyy aina omat riskinsä. Yksi yleisistä ostajien huolenaiheista on tilanne, jossa kiinteistön myyjä on jättänyt kertomatta oleellisia tietoja – esimerkiksi rakennuksen kuntoon liittyviä seikkoja, korjaushistoriaa tai muita ostajan kannalta merkittäviä asioita. Kiinteistökauppaa säätelevät useat lait, joista keskeisin on maakaari (540/1995). Jos myyjän epäillään laiminlyöneen tiedonantovelvollisuutensa, ostajalla voi olla erilaisia oikeussuojakeinoja. Tässä artikkelissa käydään läpi, miten kannattaa toimia, jos epäilee tietojen salausta tai harhaanjohtavia tietoja kiinteistökaupassa.
1. Selvitä, mitä tietojen salaaminen tarkoittaa
Myyjällä on velvollisuus kertoa ostajalle kaikki tiedossaan olevat seikat, jotka voivat vaikuttaa kiinteistön arvoon tai käyttöön. Tietojen salaaminen voi olla esimerkiksi seuraavia tilanteita:
- Tahallinen salailu tai virheellinen tieto: Myyjä jättää kertomatta tietoja, jotka hän varmasti tietää ja joiden voi olettaa vaikuttavan ostajan päätökseen (esim. kosteusvaurio, perustusrakenteen ongelma, mittavat korjaustarpeet).
- Puutteellinen tiedottaminen: Myyjä antaa puutteellisia tai epäselviä tietoja, joiden perusteella ostaja ei kykene arvioimaan kiinteistön todellista kuntoa.
- Harhaanjohtavat tiedot: Myyjä esittää tietoja, jotka eivät pidä paikkaansa (esim. liioittelee remonttien laajuutta tai jättää mainitsematta vakavia ongelmia).
On hyvä muistaa, että ostajalla on myös omatoiminen selonottovelvollisuus. Tämä tarkoittaa, että ostajan tulee ennen kaupantekoa tarkistaa kiinteistön kunto, mahdolliset kaavatilanteet, luvitukset sekä muut tärkeät seikat. Pelkkä myyjän tiedonanto ei korvaa ostajan omaa velvollisuutta selvittää ja tarkistaa kiinteistön kunto riittävän laajasti.
2. Kerää ja dokumentoi kaikki todisteet
Jos epäilet, että myyjä on salannut tietoja, on tärkeää dokumentoida kaikki mahdolliset todisteet:
- Sopimukset ja asiakirjat: Säilytä kauppakirja, kuntotarkastusraportit, mahdolliset myyntiesitteet ja sähköpostiviestit myyjän tai kiinteistönvälittäjän kanssa.
- Valokuvat: Jos havaitset kaupanteon jälkeen ongelmia, kuten kosteusvaurioita tai muita piileviä vikoja, ota niistä välittömästi valokuvat tai videot.
- Viestintä: Tallenna kaikki yhteydenpidot myyjän kanssa – kirjalliset keskustelut, sovitut korjaukset ja myyjän antamat vakuutukset.
- Ammattilaisen lausunnot: Jos kiinteistöstä löytyy merkittävä vika tai puute, pyydä aina ammattilaisen (esim. rakennesuunnittelijan, kosteusmittaajan) lausunto, jotta saat luotettavaa tietoa ongelman laajuudesta ja korjauskustannuksista.
Todisteet helpottavat asian selvittelyä, jos päädyt neuvottelemaan myyjän kanssa korvauksista tai jopa viemään asian eteenpäin riitatilanteessa.
3. Ota yhteyttä myyjään ja esitä vaatimukset
Ensimmäinen käytännön askel on ottaa yhteyttä myyjään. Kerro havaitsemistasi puutteista tai virheistä ja perustele, miksi epäilet tiedon salaamista tai harhaanjohtavaa tietoa. On usein suositeltavaa tehdä yhteydenotto kirjallisesti reklamaatiolla (esim. sähköpostilla tai kirjeellä) ja pyytää kuittausta viestin vastaanottamisesta. Näin saat mustaa valkoisella tapahtumien kulusta.
Jos virhe on merkittävä, voit esittää myyjälle vaatimuksia, jotka voivat sisältää esimerkiksi:
- Virheen korjaaminen: Myyjä maksaa tai järjestää tarvittavan korjauksen.
- Hinnanalennus: Kauppahintaa alennetaan kattamaan virheen korjaamisesta aiheutuvia kuluja.
- Kaupan purku: Jos virhe on olennainen ja kiinteistö poikkeaa merkittävästi siitä, mistä on sovittu, kaupan purku voi olla vaihtoehto (tosin tämä on harvinaisempi keino ja vaatii yleensä raskaampia perusteluita).
- Vahingonkorvaus: Myyjältä voidaan vaatia vahingonkorvausta esimerkiksi ylimääräisistä asumis- tai remonttikustannuksista.
4. Neuvottelu ja sovintomahdollisuus
Usein riita-asiat voidaan ratkaista neuvotteluteitse, jolloin sekä ostaja että myyjä välttyvät raskailta oikeudenkäyntikuluilta ja pitkiltä käsittelyajoilta. Neuvottelujen aikana voidaan sopia esimerkiksi hinnanalennuksesta tai siitä, että myyjä maksaa osan remonttikustannuksista.
Sovintomenettely on järkevä ratkaisu etenkin silloin, kun osapuolet haluavat säilyttää asiallisen välimatkan ja välttyä pitkältä oikeusprosessilta. Tarvittaessa voidaan turvautua kiinteistönvälittäjän tai asianajajan apuun sovinnon solmimiseksi.
5. Kuluttajariitalautakunta tai oikeustoimet
Voit kääntyä kuluttajariitalautakunnan puoleen. Lautakunta antaa ratkaisusuosituksen, joka on luonteeltaan suositus, mutta jota käytännössä yleensä noudatetaan.
Jos asiaan ei löydy ratkaisua, ostajalla on mahdollisuus viedä asia käräjäoikeuden käsiteltäväksi. Ennen oikeustoimia kannattaa kuitenkin konsultoida lakimiestä, jotta voi selvittää, onko oikeusprosessi taloudellisesti ja ajallisesti järkevää.
6. Huomioi vanhentumisajat ja reagoi ajoissa
Maakaaren mukaisesti kiinteistökaupassa mahdollisia virhevastuita koskevat tietyt vanhentumisajat. Kiinteistön kaupassa reklamointi ja asian eteenpäin vieminen on syytä hoitaa viipymättä virheen havaitsemisesta. Yleensä reklamaatio on tehtävä kohtuullisessa ajassa – tämä tarkoittaa käytännössä mahdollisimman pian ongelman ilmettyä.
Jos reklamaatioaika pitkittyy liikaa tai ostaja on laiminlyönyt laiminlyö selonottovelvollisuutensa, oikeus vedota virheeseen voi heikentyä tai raueta kokonaan.
7. Konsultoi asiantuntijoita
Kiinteistöön liittyvät virhe- ja vastuukysymykset voivat olla monimutkaisia. Siksi on suositeltavaa hankkia asiantuntija-apua:
- Lakimies: Kiinteistöoikeuteen erikoistunut juristi voi neuvoa laillisten oikeuksien ja velvollisuuksien suhteen.
- Tekninen asiantuntija: Rakennusalan ammattilainen tai kuntotarkastaja voi antaa riippumattoman arvion kiinteistön kunnosta ja havaitun virheen laajuudesta.
- Kiinteistönvälittäjä: Joissakin tapauksissa nämä ammattilaiset voivat auttaa dokumentaation ja taustatietojen hankkimisessa.
8. Ennaltaehkäise ongelmat
Paras tapa välttyä jälkikäteen ilmenneiltä ongelmilta on hyvä selonotto jo ennen kaupantekoa:
- Teetä kuntotarkastus luotettavalla ammattilaisella.
- Tutustu kaikkiin asiakirjoihin huolellisesti (esim. kuntoraportit, isännöitsijäntodistukset, rakennuslupa-asiakirjat).
- Kysy myyjältä ja kiinteistönvälittäjältä rohkeasti lisätietoja.
- Selvitä kaavoitus- ja tonttitilanne sekä mahdolliset tulevat remontit tai muutokset ja rakennusluvat.
Mitä tarkemmat taustaselvitykset ja mitä avoimempi tiedonjako on, sitä vähemmän yllätyksiä ja riitatilanteita syntyy myöhemmin.
Yhteenveto
Jos kiinteistön myyjä on jättänyt kertomatta olennaisia tietoja, ostajalla on useita mahdollisia toimenpiteitä:
- Dokumentoi ja kerää todisteet: säilytä kaikki viestit, raportit ja kuvat.
- Ota yhteyttä myyjään: reklamoi virheistä kirjallisesti ja esitä perustellut vaatimukset.
- Kokeile neuvottelua ja sovintoa: usein helpoin ja nopein tapa ratkaista riita.
- Käänny kuluttajariitalautakunnan tai oikeuslaitoksen puoleen: jos sovintoa ei saavuteta tai myyjä kieltäytyy vastuustaan, harkitse oikeudellisia toimia.
- Muista aikarajat: reklamoi kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisen jälkeen.
- Käytä asiantuntija-apua: lakimies ja tekninen asiantuntija auttavat selvittämään tilannetta.
Kiinteistökauppaan liittyvät ongelmat voivat olla monimutkaisia, joten ammattilaisten puoleen kääntyminen on lähes aina suositeltavaa, mikäli kyse on merkittävistä vaurioista tai sopimusrikkomuksista. Avoin ja ajoissa aloitettu keskustelu sekä huolellinen taustatyö auttavat usein ratkaisemaan ristiriidat ilman pitkiä ja kalliita oikeusprosesseja.