Asunto-osakeyhtiölain 4 luvussa on säännökset siitä, miten kunnossapitovastuu jakautuu asunto-osakeyhtiössä osakkeenomistajan ja asunto-osakeyhtiön kesken. Tästä vastuunjaosta voi kuitenkin olla poikkeuksia asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä. Artikkelissa käsittelemme kunnossapitotyön teettämistä osakehuoneistossa tilanteessa, jossa kunnossapidosta vastaava ei täytä kunnossapitovelvollisuuttaan. Käymme läpi, mitä keinoja yhtiöllä tai osakkaalla on käytettävissä ja miten tulee menetellä.
Mitä tehtävissä, jos osakkeenomistaja laiminlyö vastuulleen kuuluvan osakehuoneiston kunnossapidon ?
Jos osakkeenomistaja laiminlyö asunto-osakeyhtiölakiin tai yhtiöjärjestykseen perustuvan kunnossapitovelvoitteensa, yhtiö voi teettää kunnossapitotyön osakkeenomistajan kustannuksella. Työn teettäminen kuitenkin edellyttää, että osakkeenomistajan kunnossapitovelvollisuuden laiminlyönnistä voi aiheutua haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Näin ollen minkä tahansa osakkeenomistajan kunnossapitovelvoitteen laiminlyönti ei oikeuta yhtiötä ryhtymään kunnossapitotyön teettämiseen. Esimerkiksi pelkästään se, että osakehuoneiston sisäpinnat ovat huonossa kunnossa ei oikeuta yhtiötä teettämään kunnossapitotyötä, ellei ole vaarana, että tällaisesta saattaa aiheutua haittaa esim. rakennuksen rakenteille, jolloin kunnossapitotyö täytyy suorittaa, etteivät rakenteet vaurioidu. Näin voisi olla tilanne esimerkiksi sisäpintojen osalta, jotka ovat alttiina kosteudelle.
Halutessaan yhtiöllä on mahdollisuus nostaa käräjäoikeudessa kanne kunnossapitotyöstä vastuussa olevaa osakasta vastaan ja vaatia, että käräjäoikeus tuomiollaan velvoittaa osakkaan teettämään korjaustoimet omalla kustannuksellaan. Samassa kanteessa voidaan toissijaisena vaatimuksena vaatia, että yhtiö oikeutetaan suorittamaan korjaus osakkaan kustannuksella, jollei osakas sitä tietyn määräajan kuluessa tuomion antamisesta ole suorittanut. Mikäli toissijainen vaatimus esitetään, tulee esittää euromääräinen vaatimus suoritettavaksi vaadittavan kunnossapitotyön kustannuksista, jotta tuomioistuin voi tuomiossaan velvoittaa osakkaan maksamaan nämä kustannukset yhtiölle tilanteessa, jos osakas ei korjauksia omalla kustannuksellaan suorita.
Yhtiöllä voi myös olla mahdollisuus ottaa huoneisto hallintaan, jos osakkeenomistaja hoitaa huoneistoaan niin huonosti, että siitä aiheutuu haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Hallintaan ottaminen on kuitenkin yleensä viimesijaisin keino. Hallintaanottomenettelystä on tarkat säännökset asunto-osakeyhtiölaissa. Kunnossapitotyön teettämisoikeus on ensisijainen keino verrattuna siihen, että yhtiö ottaisi huoneistoon hallintaan.
Yhtiöllä ilmoitusvelvollisuus
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 6 §:n mukaisesti yhtiön on ilmoitettava osakkeenomistajalle sekä osakehuoneiston käyttöoikeuden haltijalle riittävän ajoissa sellaisista kunnossapitotöistä, jotka vaikuttavat huoneiston käyttämiseen. Ilmoitus toimitetaan osakkeenomistajan yhtiölle ilmoittamaan osoitteeseen sekä tämän lisäksi myös huoneistoon.
Yhtiöllä on kuitenkin oikeus suorittaa välittömästi kunnossapito- tai korjaustyö, jota ei voi siirtää tehtäväksi myöhemmin sen vuoksi, että kunnossapitotyön siirtäminen aiheuttaisi lisävahinkojen tai lisähaitan syntymisen.
Kun yhtiö käyttää oikeuttaan suorittaa osakkeenomistajan kunnossapitovastuulle kuuluva korjaus, tulee yhtiön noudattaa edellä mainittua asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 6 §:ssä mainittua ilmoitusvelvollisuutta. Ilmoitusvelvollisuus ei kuitenkaan koske kiireellistä kunnossapitotyötä. Lisäksi on myös suositeltavaa, vaikkei kyseisessä lainkohdassa tätä edellytetäkään, että yhtiö ensin huomauttaa osakkeenomistajaa kirjallisesti kunnossapidon laiminlyönnistä, muistuttaa teettämisen uhasta sekä asettaa osakkaalle kohtuullisen ajan itse teettää kunnossapitotyö ennen kuin yhtiö ryhtyy teettämään kunnossapitotyötä. Näin menetellen yritetään ensin saada osakas teettämään itse vastuulleen kuuluva kunnossapitotyö.
Osakkeenomistajan oikeudesta teettää kunnossapitotyö yhtiön kustannuksella
Osakkeenomistaja voi teettää osakehuoneistossaan yhtiön kustannuksella sellaisen yhtiön vastuulla olevan kiireellisen kunnossapitotyön, joka on tarpeen lisävahingon syntymisen estämiseksi. Tämän lisäksi osakkeenomistaja voi teettää kunnossapitotyön, jonka tekemättä jättämisestä aiheutuisi osakkeenomistajalle vähäistä suurempaa haittaa ja jonka kunnossapitotyön tekemisen suhteen yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin. Riittävyyttä arvioitaessa otetaan huomioon muun muassa suoritettavaksi tulevan kunnossapitotyön laatu, osakkaalle aiheutuva haitta sekä muut olosuhteet. Kysymys on siis tilanteen kokonaisharkinnasta.
Otetaan kaksi esimerkkiä, joissa osakkaalla on oikeus teettää yhtiön vastuulle kuuluva kunnossapitotyö. 1) Ensimmäinen on kiireellinen kunnossapitotyö, joka on tarpeen suorittaa lisävahingon välttämiseksi. Tässä tilanteessa laki ei edellytetä, että osakas ensin huomauttaisi yhtiötä kunnossapitovelvollisuudesta ja teettämisuhasta, vaan tällaisen kiireellisen työn osakas voi teettää, jottei lisävahinkoja synny. Tällainen voisi olla esim. äkillinen vuotovahinko. Näissäkin tilanteissa osakkaan tulee kuitenkin viivytyksettä ilmoittaa teettämistään korjauksista yhtiölle. Osakas voi siten teettää sen kiireellisen työn, jolla ehkäistään lisävahinkojen syntyminen ja taloyhtiö voi tämän jälkeen teettää loput korjaustoimet loppuun. Kannattaa huomioida myös se, että vuotovahingot yleensä korvataan yhtiön kiinteistövakuutuksesta, jolloin vakuutusyhtiön vahinkotarkastajalle on annettava mahdollisuus myös tarkastaa vahinko.
2) Toinen esimerkki on kunnossapitotyö, josta aiheutuu osakkaalle vähäistä suurempaa haittaa, jos se jätetään tekemättä. Eli mikä tahansa kunnossapitovelvoitteen laiminlyönti ei oikeuta osakasta teettämään yhtiön vastuulle kuuluvaa kunnossapitotyötä, vaan osakkaalle on aiheuduttava vähäistä suurempaa haittaa, jolloin yleensä edellytetään, että kunnossapitotyön teettämättä jättämisestä on oltava vaikutusta tilojen käyttöön tai turvallisuuteen. Näin ollen esimerkiksi pelkästään esteettinen haitta ei voi olla tällainen laissa edellytetty haitta. Tilojen käyttämiseen ja turvallisuuteen vaikuttava haitta voisi olla rakenteissa todettu kosteus- ja mikrobivaurio, joka aiheuttavat asukkaille terveysriskin. Lisäksi edellytetään, että osakkaan tulee ensin kirjallisesti huomauttaa yhtiötä vaatien yhtiötä kunnossapitotyö tekemään. Jos yhtiö ei tästäkään huolimatta ryhdy riittäviin toimiin viivytyksettä, voi osakas teettää kunnossapitotyön yhtiön kustannuksella.
Mikäli yhtiö ei suorita vastuulleen kuuluvaa kunnossapitotyötä, osakas voi nostaa kanteen käräjäoikeudessa ja vaatia siinä, että yhtiö velvoitetaan korjaukset tekemään. Tilanteissa, joissa kunnossapitotyö ei ole kiireellinen ja jos kunnossapitotyön laiminlyönnistä ei aiheudu osakkaalle merkittävää haittaa, osakkaalla ei ole oikeutta teettää korjaustoimia itse.
Kunnossapitotyön tekemisestä aiheutuvat kustannukset
Kunnossapitotyöstä vastuussa olevan yhtiön tai osakkeenomistajan on korvattava työn teettämisestä aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kustannukset. Myös tarpeelliset ja kohtuulliset vian selvittämisestä, korjaustyötavan suunnittelusta sekä kunnossapitotyön valvonnasta aiheutuvat kustannukset on korvattava.
Mikäli kyse ei ole kiireellisestä korjaustoimesta, kannattaa urakoitsijoita kilpailuttaa ennen kuin ryhtyy korjaustoimenpiteisiin. Tämä on syytä tehdä varsinkin hieman laajemmissa korjauksissa senkin vuoksi, että jälkikäteen ei tule kiistaa korjauskustannusten kohtuullisuudesta. Pienissä korjauksissa tällainen ei kuitenkaan usein ole tarpeen, jotta pelkästä asioiden selvittämisestä ja rakennuttamisesta aiheutuvat kustannukset eivät nouse tarpeettoman suureksi ja jopa suuremmiksi kuin itse korjauskustannukset.
Lopuksi
Kun osakkeenomistaja tai yhtiö teettää kunnossapitotyön on syytä kiinnittää huomiota kunnossapitotyön riittävään dokumentointiin mahdollisten riitaisuuksien välttämiseksi. Näin ollen työn alkutilanne ja eri vaiheet kannattaa siten dokumentoida ja ottaa runsas määrä valokuvia sekä alkutilanteesta, että kaikista eri työvaiheista. Riittävällä dokumentoinnilla kunnossapitotyön teettäjä pystyy perustelemaan korjaustöiden tarpeellisuutta ja laajuutta sekä korjaustöistä aiheutuvia kustannuksia.
Korjaustöille on suositeltavaa ottaa ulkopuolinen valvoja, joka laatii työn vaiheista kirjallisen valvontaraportin. Usein voi tulla myös riitaa siitä kenen kunnossapitovastuulle asia loppujen lopuksi kuuluu – yhtiön vai osakkaan. Tämän vuoksi on ennen korjaustöihin ryhtymistä tai sen aikana syytä pyrkiä selvittämään, kenen vastuulle korjaus kuuluu, sillä syiden selvittäminen vasta sen jälkikäteen on yleensä mahdotonta tai ainakin selvittelyn kustannukset kasvavat ja epävarmuus oikean lopputuloksen löytämiseksi lisääntyy.
Jos sinulla heräsi lisäkysymyksiä, varaa aika maksuttomaan oikeudelliseen neuvontaamme, niin jutellaan lisää. Neuvonnassa sivua auttavat kokeneet asunto- ja kiinteistöoikeuteen perehtyneet lakimiehemme.
Varaa aika
Jos haluat apua reklamaation laatimiseen tai vastauksen laatimiseen saamaasi reklamaatioon, löydät verkkokaupastamme kiinteähintaiset palvelumme
Tutustu verkkokauppaan
Jos halua syventää tietämystäsi, tilaa maksuttomat oppaamme. Asuntokaupan virhetilanteita käsitellään oppaan neljännessä osassa. Kuntotutkimuksista voit lukea enemmän oppaan kolmannesta osasta.
Lataa opas
Viimeisimmät kommentit