Ammattitaitoinen, rehellisesti toimiva asiakaspalveluhenkinen kuntotarkastaja luo turvaa sekä asunnon myyjälle että asunnon ostajalle. Kaupan kohteen kunnon sekä riskitekijöiden perusteellinen selvittäminen on yksi parhaita keinoja välttää kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeinen aikaa ja rahaa vievä riitely.
Kuka tahansa voi halutessaan alkaa kuntotarkastajaksi. Kuntotarkastajalta ei edellytetä minkäänlaista tämän ammattialan koulutusta, eikä työkokemusta. Kuntotarkastaja ei myöskään ole velvollinen noudattamaan mitään toimintamalleja, ellei hän niiden noudattamiseen ole nimenomaisesti sitoutunut.
Koska kuntotarkastusalalla vallitsevat ”willin lännen säännöt”, on kuntotarkastusta tilaavan kuluttajan erittäin hankala karsia ehdokkaiden joukosta pois ne kuntotarkastajat, joilla ammattitaito ei riitä tehtävän suorittamiseen tai joiden ”selkäranka ei ole suora”.
Asunto- tai kiinteistökauppa on suurelle osalle ihmisistä taloudellisesti elämän merkittävin oikeustoimi, johon ei tulisi sen enempää myyjän kuin ostajankaan ryhtyä hätiköiden.
Yhä yleisempää on, että asunto- ja kiinteistökaupan yhteydessä tehdään kuntotarkastus. Tämä on myös lähtökohtaisesti aina suositeltavaa, kunhan myös tutkimusten sisältö ja suorittaja valitaan oikein.
Ostajan tulee perehtyä huolella kaupankohteen ominaisuuksiin ja kuntoon ennen kaupasta päättämistä. Ostajan lain mukaisten velvollisuuksien täyttämiseksi on yleensä riittävää, että ostaja tutustuu kaupan kohteeseen mahdollisimman huolellisesti ilman ulkopuolista asiantuntijaa. Käytännössä rakennustekniikkaa tuntemattomien ostajien mahdollisuudet saada tällä tavoin riittävän kattavaa tietoa kaupan kohteen kunnosta, odotettavissa olevista kunnostustarpeista ja mahdollisista riskeistä ovat kuitenkin varsin rajalliset. Mikäli kaupan kohteen kuntoa ei ole ennen kauppaa riittävästi selvitetty, voi tämä olla merkittävä riski myös myyjän kannalta.
Voisi todeta, että en pysty löytämään yhtään perustelua sille, miksi kuntotarkastusta ei suoritettaisi ennen kauppaa.
Suositeltavaa siis on, että kaupan kohteeseen suoritettaisiin aina ennen kauppaa ulkopuolisen asiantuntijan toimesta kattava kuntotarkastus, jolloin mahdolliset kaupan kohteen virheet, vauriot ja riskit voidaan ottaa huomioon jo kaupasta neuvoteltaessa. Kuntotarkastuksen merkityksen voidaan ajatella olevan sitä korostuneempi, mitä iäkkäämmästä rakennuksesta on kysymys, Käytännössä epäkohtia voi kuitenkin ilmetä uusissakin rakennuksissa, minkä vuoksi kuntotarkastusta ei tällöinkään kannata unohtaa.
Mikäli kuntotarkastuksessa on suositeltu rakenteita avaavia lisätutkimuksia eli kuntotutkimuksen tekemistä, tulee ne ehdottomasti ennen kauppaa tehdä. Valitettavasti käytännössä valtaosa suositelluista lisätutkimuksista jätetään tekemättä, jolloin näissä tutkimuksissa löydetyt virheet ja/tai vauriot paljastuvat vasta kaupan tekemisen jälkeen. Mikäli näin käy, ostaja voi olla jo menettänyt oikeutensa saada myyjältä hyvitystä niiden virheiden / vaurioiden perusteella, jotka olisivat suositelluissa lisätutkimuksissa paljastuneet. Joka tapauksessa virheiden / vaurioiden paljastuminen vasta kaupan tekemisen jälkeen johtaa kaupan osapuolten vastuiden jälkikäteiseen selvittämiseen lisäselvitys ja lakimieskustannuksineen -kustannukset siis nousevat ja aikaa kuluu.
Mikä on asuntokaupan kuntotarkastus ?
Jos talokauppa harkitseville ei aina ole selvää, kannattaako kaupan kohteeseen tehdä kuntotarkastus, on tätäkin epäselvempää se, mitä kunnollinen asuntokaupan kuntotarkastus käytännössä tarkoittaa. Rakennusten kuntoa voidaan arvioida ja tutkia monin eri tavoin, ja toisinaan kuulee puhuttavan ”kuntotarkastuksesta” taikka ”kuntotutkimuksesta” silloinkin, kun kohteeseen tosiasiassa on suoritettu vain kosteuskartoitus. Seuraavat termit on syytä erottaa toisistaan:
- Kosteuskartoitus on tutkimus, jossa havainnoidaan rakenteissa esiintyvää kosteutta taikka tutkitaan mahdollisen yksittäisen vaurion tai ongelman syytä ja laajuutta mittaamalla rakenteiden kosteutta pintamittauksin rakenteita rikkomatta. Tutkimus kertoo lähinnä vain siitä, onko rakenteissa pintapuolisesti havaittavissa tutkimushetkellä poikkeavaa kosteutta.
- Asuntokaupan kuntotarkastus on pääasiassa aistinvaraisilla havainnoilla rakennetta rikkomattomin menetelmin tehty rakennusteknisen kunnon arviointi. Apuvälineenä käytetään teknisiä mittalaitteita. Asuntokaupan kuntotarkastuksen sisältö, suoritustapa ja raportointi on määritelty kuluttajan näkökulmasta tilaajan ohjeessa sekä suoritusohjeessa.
- Kuntoarvio on rakennuksen rakenteellisen kunnon tutkimus, joka perustuu silmämääräiseen havainnointiin rakenteita rikkomatta.
- Kuntotutkimus on näitä perusteellisempi tutkimus, jossa perehdytään jonkin rakennuksen tietyn rakenneosan kuntoon rakenteita rikkovien tai muiden silmämääräistä tarkempien menetelmien avulla. Kuntotutkimuksessa voidaan esimerkiksi myös ottaa rakennusmateriaaleista näytteitä laboratoriossa analysoitaviksi sekä käyttää apuna erilaisia mittauslaitteita.
Rakennustieto on julkaissut suoritusohjeen KH-90-00394 joka ohjeistaa sitä, miten asuntokaupan kuntotarkastus tulisi tehdä. Kyseinen ohjetiedosto antaa tarkastajalle varsin yksityiskohtaiset ohjeet siitä, kuinka kohde tulee selvittää ja tarkastus suorittaa sekä raportoida. Myös tarkastuksen tilaajalle on olemassa omat ohjeet, KH-90-00393 tilaajan ohje, sekä KH 90023, tilaussopimus. Tilaajan sekä myyjän teettämään kuntotarkastukseen perehtyvän ostajan kannattaa varmistua siitä, että kuntotarkastus on suoritettu kyseisten ohjeiden mukaisesti, sillä näin suoritettua kuntotarkastusta voidaan lähtökohtaisesti pitää asianmukaisena ja luotettavana. On ehdottoman tärkeää, että kuntotarkastuksen suorittajan sekä tilaajan kesken laaditaan kirjallinen tilaussopimus, jossa tilaussopimuksessa kuntotarkastuksen suorittaja nimenomaisesti sitoutuu noudattamaan yllä mainittua suoritusohjetta.
Tässä kohden voisin todeta, että mikäli kuntotarkastuksen suorittaja ei tarjoa allekirjoitettavaksi kirjallista edellä mainitun mukaista tilaussopimusta, en suosittelisi tilauksen tekemistä
Asuntokaupan kuntotarkastuksen tavoitteena on tuottaa asuntokaupan osapuolille puolueetonta tietoa tarkastettavan kohteen rakennusteknisestä kunnosta, korjaustarpeista, vaurio-, terveys- ja käyttöturvallisuusriskeistä, sekä niihin liittyvistä toimenpide-ehdotuksista. Hyvä kuntotarkastaja on puolueeton eikä mielistele tilaajaa. Hän kertoo kuntotarkastuksen tulokset ymmärrettävästi eikä ympäripyöreästi.
Asuntokaupan kuntotarkastuksessa kohdetta arvioidaan näkyviltä osin tilaajan antamien tietojen ja kohteen iän perusteella. Tarkastus suoritetaan lähtökohtaisesti aistienvaraisesti ja rakennetta rikkomattomin menetelmin. Omistajan luvalla voidaan kuitenkin tarvittaessa tehdä myös pienimuotoisia rakenteeseen kohdistuvia toimenpiteitä (esim. porauksia tai pieniä rakenneavauksia). Tarkastuksessa tulee erityistä huomiota kiinnittää ns. riksirakenteisiin, ja selostaa myös näiden merkitys kaupan osapuolille selkeästi ymmärrettävällä tapaa. Mikäli tarkastuksen suorittaja havaitsee rakenteellisia riskejä ja/tai viiteitä mahdollisista rakenteissa piilevistä vaurioista, tulee tarkastuksen suorittajan suositella tarkempia lisätutkimuksia rakenteita tarvittaessa avaamalla. Tarkastuksen suorittajan tulee kertoa ymmärrettävästi, mitä riskirakenteilla tarkoitetaan sekä perustella se, miksi lisätutkimuksia tulisi tehdä.
Kuntotarkastajan valinta
Kuntotarkastus suositellaan teetettäväksi hyvissä ajoin, mielellään viimeistään myynnin aloitusvaiheessa. Mikäli myyjä ei ole teettänyt kohteeseen kuntotarkastusta, voi ostaja asettaa sen teettämisen ostotarjouksensa ehdoksi tai muutoin sopia myyjän kanssa tarkastuksen teettämisestä. Kuntotarkastuksen tilaajana voi olla myyjä, ostaja, kiinteistönvälittäjä tai osapuolet yhdessä. Sopimus tulee tehdä aina kirjallisesti, kuten edellä on jo todettu.
Kuntotarkastuksia suorittavat Suomessa lukuisat eri toimijat yksityisistä elinkeinoinharjoittajista suuriin yrityksiin. Pätevyysvaatimuksia ei ole, eikä toimintaa säädellä laissa, joten kuntotarkastuksen tekijänä voi periaatteessa olla kuka tahansa. Kuntotarkastuksen suorittajan valintaan ja riittävään ammattitaitoon kannattaakin kiinnittää erityistä huomiota.
Asuntokaupan kuntotarkastajan vapaaehtoisen pätevyyden (AKK) suorittaneilta kuntotarkastajilta edellytetään vähintään teknikkotasoista rakennusalan tutkintoa, AKK-pätevyyskoulutusta, pätevyystenttiä ja laajaa työkokemusta. Asuntokaupan kuntotarkastajan tulee suorittaa tarkastus Rakennustietosäätiön laatiman suoritusohjeen mukaisesti.
Kuntotarkastajalla voi olla myös Rakennusterveysasiantuntijan (RTA) koulutus. Sertifioitu RTA tuntee sisäilman epäpuhtaudet, niiden terveysvaikutukset, tutkimusmenetelmät ja torjunnan, ymmärtää rakennusfysiikkaa, fysikaalisia olosuhteita, tuntee kuntotutkimusmenetelmät, rakenne- ja tuotantotekniikat, tuntee aiheeseen liittyvän juridiikan, ja ymmärtää myös ilmanvaihdon ja ilmastointitekniikan perusteet.
Asuntojen kuntotarkastuksia asuntokauppaa varten tekevät myös Keskuskauppakamarin tarkastuksiin hyväksytyt tavarantarkastajat (HTT). Kiinteistöjen kuntotarkastukset -hyväksymisryhmän omaavat tavarantarkastajat ovat AKK-pätevyyskoulutuksen käyneitä ja tekevät hekin kuntotarkastuksia Rakennustietosäätiön asuntokauppaa varten laatiman suoritusohjeen mukaisesti.
Muita pätevyyksiä ovat Rakennuksen kuntoarvioija (PKA) ja pätevöitynyt kosteudenmittaaja (PKM).
Asuntokaupan kuntotarkastus on suositeltavaa teettää aina pätevällä ja hyvämaineisella toimijalla, joka noudattaa tätä varten laadittuja ohjeita ja ns. hyvää kuntotarkastustapaa. Tutkintokaan ei yksistään aina takaa ammattitaitoa, minkä vuoksi kannattaa kiinnittää huomiota myös kuntorakastuksen suorittajan kokemukseen, ja erityisesti kokemukseen juuri tukittavan olevan kaltaisista kohteista.
Asianmukainen kuntotarkastus kestää useita tunteja ja siitä laadittu raportti sisältää tyypillisesti kymmeniä sivuja. Tutkimus maksaa keskimäärin noin 1.000-2.500 euroa. Hinnoissa on jonkin verran hajontaa, eikä hinnaltaan halvin suinkaan ole aina se paras ja järkevin valinta.
Välittäjän rooli ja velvollisuudet
Ajoittain törmää varoituksiin siitä, ettei kaupan osapuolten tulisi luottaa välittäjän suosittelemaan kuntotarkastajaan. Välittäjän suosittelemaa tarkastajaa on tällöin pidetty riskinä sen vuoksi, että välittäjän intresseissä on myydä kohde nopeasti, eikä silloin ole aikaa kunnollisiin tutkimuksiin, joissa ilmenevät viat voisivat vieläpä johtaa kauppojen peruuntumiseen. Näin yksioikoinen välittäjän motiiveihin perustuva päätelmä on kuitenkin hyvin lyhytkatseinen -jopa populistinen.
Välitysliikkeiden toimintaa sääntelevät lait. Välitysliikkeen on lain mukaan suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Hyvän välitystavan tapaohjeen mukaisesti välitysliikkeen tulee ottaessaan kohteen välitettäväksi ensiksikin tiedustella toimeksiantajalta, onko kohteesta joskus aiemmin jo tehty kuntoon liittyviä selvityksiä. Jos tällaisia on tehty, välitysliikkeen tulee pyytää raportit ja tutustua niihin. Jos raporttien perusteella on tehty korjauksia, tulee välitysliikkeen pyytää selvitys korjausten tekoajasta, laajuudesta ja tekijästä.
Välitysliikkeen tulee edelleen kertoa toimeksiantajalle mahdollisuudesta teettää kohteessa kuntotarkastus. Hyvä välitystapa edellyttää, että välitysliikkeen tulee tällöin suositella nimenomaan asuntokaupan kuntotarkastusta, joka tehdään asuntojen kuntotarkastuksesta laadittujen LVI- ja KH-kortistojen ohjeiden mukaan (KH 90-00393, tilaajan ohje sekä KH 90-00394, suoritusohje ja KH 90023, tilaussopimus). Toimeksiantaja voi lopulta vapaasti päättää teettää muunkinlaisen kuntoon liittyvän selvityksen, mutta välitysliikkeen tulee siis suositella nimenomaan standardien mukaista tarkastusta.
Edelleen hyvä välitystapaa vaatii, että jos välitysliike antaa toimeksiantajalle kuntotarkastuksia suorittavien yritysten yhteystietoja, tulee välitysliikkeen antaa mahdollisuuksien mukaan useamman päteväksi arvioimansa elinkeinonharjoittajan yhteystiedot. Jos välitysliike saa suosittelemaltaan kuntotarkastusyritykseltä vinkkipalkkion tai muun korvauksen, tulee tästä kertoa toimeksiantajalle. Välitysliikkeen on myös kiinnitettävä myyjän huomiota siihen, että kuntoselvitys ei poista myyjän vastuuta kaikista vioista ja ostajan huomiota siihen, ettei kuntoselvitys poista ostajan tarkastusvelvollisuutta.
Mikäli välitysliike suosittelee muuta kuin ohjekorttien mukaista kuntotarkastusta, ja kaupan kohteen mahdolliset viat ja puutteet jäävät tämän seurauksena ennen kauppaa havaitsematta, voi välitysliike joutua vastaamaan kaikista vahingoista, joita kaupan osapuolille tämän johdosta aiheutuu.
Ammattitaitoinen ja hyvä välittäjä tunnistaa velvollisuutensa ja vastuunsa, ja asettaa kaupan osapuolten edun omien etujensa edelle myös kuntotarkastuksen suorittamisesta päätettäessä ja suorittajaa valittaessa.
Jos sinulla heräsi lisäkysymyksiä, varaa aika maksuttomaan oikeudelliseen neuvontaamme, niin jutellaan lisää. Neuvonnassa sivua auttavat kokeneet asunto- ja kiinteistöoikeuteen perehtyneet lakimiehemme.
Varaa aika
Jos haluat apua reklamaation laatimiseen tai vastauksen laatimiseen saamaasi reklamaatioon, löydät verkkokaupastamme kiinteähintaiset palvelumme
Tutustu verkkokauppaan
Jos halua syventää tietämystäsi, tilaa maksuttomat oppaamme. Asuntokaupan virhetilanteita käsitellään oppaan neljännessä osassa. Kuntotutkimuksista voit lukea enemmän oppaan kolmannesta osasta.
Lataa opas