Mikä on salainen virhe ? Mikä on salainen laatuvirhe ? Millä perusteella ostaja voi esittää vaatimuksia myyjälle ? Miten taloyhtiön kunnossapitovastuu vaikuttaa ? Miten reklamaatio tulee tehdä ? Voiko myyjä saada ostajalta vahingonkorvausta ?
Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 4-kohta: ”Kaupan kohteessa on virhe, jos se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat”
Salaisella virheellä tarkoitetaan virhettä, josta kaupan osapuolet eivät ole olleet tietoisia ja josta heidän ei pitänytkään olla tietoisia.
Salaisella virheellä tarkoitetaan virhettä, joka on piilossa rakenteissa ja jota ei ole voitu päällepäin havaita. Salaisen virheen rinnalla käytetään usein termiä salainen laativirhe, jotka tarkoittavat samaa asiaa. Jotta myyjä vastaisi asunnosta löytyvästä salaisesta virheestä, on virheen oltava merkittävä eli edellä siteeratun lainkohdan mukaisesti kaupan kohteena ollut asunto on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat. Merkittävyyden arviointi on aina kokonaisharkintaa ja peruste siihen, onko ostajalla oikeutta saada kompensaatiota myyjältä, arvioidaan tapauskohtaisesti.
Mitä vanhemmasta asunnosta on kyse, sitä enemmän ostajan on siedettävä puutteita ja vikoja
Ostajan tulee vanhan asunnon kaupassa varautua siihen, että monenlaisia korjaustarpeita voi olla tulossa. Tulevat korjaustarpeet on yleensä esitetty isännöitsijätodistuksessa ja PTS:ssä (Pitkän tähtäimen suunnitelma) tai muussa vastaavassa asunto-osakeyhtiön rakennusten kuntoa koskevassa selvityksessä tai suunnitelmassa. Mikäli asunto sijaitsee vanhassa rakennuksessa, on ostajan otettava huomioon iän tuomat korjaustarpeet. Esimerkiksi jos kyse on 1960-1980 -luvulla rakennetusta taloyhtiöstä ja huoneistossa on alkuperäinen kylpyhuone tai taloyhtiössä on alkuperäiset vesiputket, on ostajan varauduttava siihen, että lähitulevaisuudessa on tulossa kylpyhuone- ja putkiremontti. Tällaisessa tilanteessa ostaja ei voi enää kaupan jälkeen esittää myyjälle vaatimuksia kylpyhuoneeseen tai putkistojen uusimiseen liittyvistä kustannuksista. Tällaiset remontoimistarpeet ostajan tulee ottaa huomioon jo ostotarjousvaiheessa/ kauppahinnasta neuvoteltaessa. Lähes jokaisella rakenteella on olemassa tekninen käyttöikä, joka kuvaa sitä keskimääräistä käyttöikää, jonka tietty rakenne kestää ennen, kuin rakenne on vaihdettava uuteen. Käyttöiän ylittäneen rakenteen uusimisessa puhutaan peruskorjaamisesta, joka lähtökohtaisesti ei kuulu myyjän vastattavaksi, vaan ostajan tulee jo ennen kauppaa olla varautunut rakennuksen peruskorjaustarpeista.
Jotta ostaja voisi esittää myyjälle vaatimuksia ns. salaisen virheen perusteella, on huoneistossa havaitun vian oltava ennalta-arvaamaton.
Vian on oltava sellainen, ettei ostaja ole voinut eikä hänen pitänytkään siihen varautua. Esimerkkinä tästä tilanne, jossa huoneistossa on noin kaksi vuotta ennen kaupantekoa remontoitu kylpyhuone ja pian kaupan tekemisen jälkeen kylpyhuoneen havaitaan kosteusvaurio, joka edellyttää koko kylpyhuoneen uudelleen remontoimista. Tällaisessa tapauksessa ostaja ei yleensä ole voinut eikä hänen ole pitänytkään varautua siihen, että noin kaksi vuotta vanha kylpyhuone joudutaan remontoimaan. Ostaja on siten voinut luottaa siihen, että kylpyhuoneremontti on tehty remontoimisajankohtana voimassa olleiden rakennusmääräysten ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Kyse voi tällaisessa tapauksessa olla myyjän vastuulle kuuluvasta salaisesta merkittävästä virheestä.
Mikäli kaupan kohteena oleva huoneisto olisi rakennettu esimerkiksi 70 / 80 -luvulla ja huoneiston kylpyhuone olisi alkuperäinen, olisi kysymyksessä tilanne, jossa kylpyhuone on jo ylittänyt teknisen käyttöikänsä ja on näin peruskorjauksen tarpeessa. Mikäli tällaisessa kylpyhuoneessa ilmenee kaupan tekemisen jälkeen kosteusvaurio, joka vaatii koko kylpyhuoneen uusimista, ei kyse ole ennalta-arvaamattomasta seikasta, vaan kysymys on kylpyhuoneen peruskorjaustarpeesta, joka on ollut kylpyhuoneen iän perusteella kaupan osapuolten tiedossa jo ennen kauppakirjan allekirjoittamista.
Virheen korjauskustannukset vaikuttavat siihen, voidaanko virhettä pitää myyjän vastuulle kuuluvana merkittävänä virheenä.
Joskus kuulee väitettävä, että mikäli virheen korjaamiseen liittyvät välttämättömät korjauskustannukset ovat noin 4 % kauppahinnasta, saattaa virheen merkittävyyskynnys ylittyä ja myyjä vastata virheestä. Tämä väite on kuitenkin virheellinen. Virheen merkittävyyden arviointi tehdään aina kokonaisharkintana ja siihen siten vaikuttavat muutkin kuin pelkästään virheen korjauskustannusten määrä suhteessa kauppahintaan. Huomioon otetaan muun muassa, virheestä mahdollisesti aiheutuva terveyshaitta, virheen korjaamiseen menevä aika, korjaamiseen liittyvät epävarmuustekijät, virheestä aiheutuva asumishaitta yms. Merkittävyysharkinnassa ei siis voida asettaa mitään prosentuaalista euromääriin perustuvaa rajaa. Tulee myös huomioida, että mikäli taloyhtiö on kunnossapitovastuunsa nojalla vastuussa vaurion korjaamisesta, lähtökohtaisesti korjauskustannuksista otetaan huomioon vain se osuus korjauskustannuksista, joka jää ostajan eli osakkaan vastuulle.
Taloyhtiön pääsääntöisesti vastaa rakenteissa olevista virheistä ja niiden korjaamisesta.
Taloyhtiön ja osakkaan välinen kunnossapitovastuu jakautuu asunto-osakeyhtiönlain säännösten mukaisesti, jolloin taloyhtiö vastaa rakenteissa, eristeissä ja perusjärjestelmissä (kuten putkistot) olevista vioista ja niiden korjaamisesta. Yhtiön on korjattava myös ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n mukaan osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat. Kerrostaloasunnoissa ja rivitaloasunnoissa kunnossapitovastuu määräytyy pääsääntöisesti edellä mainitun mukaisesti eli asunto-osakeyhtiölain mukaan. Poikkeuksista edellä mainitusta pääsäännöstä voidaan kuitenkin määrätä yhtiöjärjestyksessä. Esimerkiksi asunto-osakeyhtiömuotoisissa paritaloissa ja erillistaloissa on usein yhtiöjärjestyksellä poikettu tästä pääsäännöstä, jolloin yhtiöjärjestyksellä on voitu määrätä, että osakas vastaa kaikista huoneistoon kohdistuvista kunnossapitokustannuksista, niin rakenteiden, eristeiden kuin pinnoitteidenkin osalta.
Mikäli huoneistosta löytyy vaurio, joka korjaaminen kuuluu taloyhtiön kunnossapitovastuulle, on ostajan asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 8 §:n mukaisesti, ilmoitettava virheestä taloyhtiölle eli joko isännöitsijälle tai hallitukselle viivytyksettä. Mikäli kyse on rakenteissa olevasta virheestä, on taloyhtiön selvitettävä virhe, sen laajuus sekä virheen syyt sekä korjattava virhe.
Mikäli taloyhtiön on kunnossapitovastuunsa perusteella korjannut vaurion kokonaisuudessaan, eikä tästä ole aiheutunut kustannuksia osakkaalle tai jos kustannukset ovat pienet, voi olla että ostajan ja myyjän välisessä suhteessa ei havaittu vaurio ole virhe eikä siten myyjän korvausvastuulle kuuluva.
Ostajan tulee reklamoida virheestä ja virheeseen liittyvistä vaatimuksista kohtuullisessa ajassa
Jotta ostaja voi vedota virheeseen, on hänen ilmoitettava virheestä ja siihen liittyvistä vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi virhe pitänyt havaita. Asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n mukaisesti arvioitaessa, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä eli käytännössä tarkoitetaan sitä, että kaupan kohteessa todennäköisetsi on sellainen virhe, jonka osalta myyjä voi olla korvausvastuussa.
Ostajan on ilmoitettava virheestä ja siihen liittyvistä vaatimuksistaan myyjälle viimeistään kahden vuoden kuluttua siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu hänelle. Muutoin ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen. Tätä myyjän kahden vuoden vastuuaikaa ei kuitenkaan tule sekoittaa kohtuulliseen reklamaatioaikaan. Eli virheestä tulee reklamoida viipymättä uhalla, että oikeus vaatia kompensaatiota menetetään. On siis mahdollista, että ostaja on havainnut virheen, ei siitä ole kohtuullisessa ajassa reklamoinut ja ostaja on näin ollen menettänyt oikeutensa saada myyjältä korvausta tästä virheestä, vaikka myyjän asuntokauppalain mukainen kahden vuoden määräaika ei olisi vielä päättynyt.
Edellä mainittu kahden vuoden määräaika ei koske tilannetta, jossa myyjänä on elinkeinoharjoittaja. Elinkeinonharjoittajalla tarkoitetaan luonnollista henkilöä taikka yksityistä tai julkista oikeushenkilöä, joka ammattimaisesti myy asuinhuoneistoja tai tarjoaa niitä vastiketta vastaan hankittaviksi. Velvollisuus tehdä reklamaatio kohtuullisessa ajassa koskee myös tätä tilannetta.
Mikäli myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti, voi ostaja vedota virheeseen myös kohtuullisen reklamaatioajan ja kyseisen kahden vuoden jälkeenkin. Lähtökohtana on ajatus, että epärehellisesti menetellyttä myyjää ei ole tarvetta suojata.
Ostajan on virheilmoituksessaan eli reklamaatiossaan ilmoitettava myös vaatimuksensa, joiden ei kuitenkaan tarvitse vielä olla tässä vaiheessa määrältään yksilöityjä. Ostajan on kuitenkin ilmoitettava, mitä seuraamusta hän vaatii eli vaatiiko hän kaupan purkua vai hinnanalennusta. Virheilmoitusta eli reklamaatiota tulee täydentää sitä mukaan, kun virheestä saadaan lisätietoja.
Asunnossa olevan salaisen merkittävän virheen vuoksi ostajalla on asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n mukaan oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen. Ostajalla on oikeus saada hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona myyjä vastaanotti kauppahinnan. Ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena.
Yleisin virheen seuraamus on hinnanalennus. Kaupan purkaminen tulee kyseeseen vain erittäin harvoin
Virhettä vastaavana hinnanalennuksena ei voida suoraan pitää virheestä aiheutuvia korjauskustannuksia, koska hinnanalennusta määriteltäessä on otettava vähennyksenä huomioon tasonparannus ja käyttöiän pidennykset. Mikäli näitä ei otettaisi huomioon, saisi ostaja muuten perusteetonta etua myyjän kustannuksella. Korjauksien ansiosta asunto tulee korjatuilta osin siten uusituksi, ettei kyseisiä osia tarvitse remontoida niin pian kuin ilman korjausta olisi ollut tarpeen. Esimerkiksi seinärakenteessa olevan vaurion korjaamisen vuoksi joudutaan myös pinnoitteet (kuten maali, tapetti, paneelit, parketti) uusimaan. Mikäli pinnoitteet ovat vanhoja, jäävät pinnoitteiden uusimies kustannukset yleensä ostajan maksettavaksi, koska jos myyjä joutuisi ne maksamaan, saisi ostaja tältä osin perusteetonta etua eli käytettyjen pintojen tilalle myyjän kustannuksella uudet pinnat. Mitä vanhemmasta asunnosta on kyse, sitä suurempia ovat korjausten johdosta tapahtuva tasonparannus ja käyttöiän pidennys. Ääritapauksessa, jos pinnoitteiden tekninen käyttöikä on jo ylittynyt, ostajalla ei ole oikeutta saada myyjältä laisinkaan korvausta pinnoitteiden osalta.
Kaupan purku voi tulla kyseeseen vain siinä tapauksessa, että virheestä aiheutuu ostajalle olennaista haittaa, eikä muuta seuraamusta kuten hinnanalennusta, joka on ensisijainen seuraamus, voida pitää kohtuullisena.
Kun kyse on salaisesta virheestä, ei ostajalla ole oikeutta saada myyjältä vahingonkorvausta
Vahingonkorvausvastuu edellyttää, että myyjä on menetellyt tahallisesti tai huolimattomasti eli myyjän menettely on tuottamuksellista -jollain tavoin moitittavaa. Näin ollen, jos ostajalle aiheutuu esimerkiksi ylimääräisiä asumiskuluja eli jos hän joutuu muuttamaan virheen korjauksen ajaksi sijaisasuntoon, ei myyjällä ole velvollisuutta korvata ostajalle ylimääräisiä asumiskuluja salaisen virheen ollessa kyseessä, koska ne asumiskulut ovat vahingonkorvausluonteisia. Vahingonkorvausvastuu edellyttää tuottamusta eli myyjän huolimattomuutta, jota ei siis salaisen virheen ollessa kyseessä myyjän puolelle ole.
Jos sinulla heräsi lisäkysymyksiä, varaa aika maksuttomaan oikeudelliseen neuvontaamme, niin jutellaan lisää. Neuvonnassa sivua auttavat kokeneet asunto- ja kiinteistöoikeuteen perehtyneet lakimiehemme.
Varaa aika
Jos haluat apua reklamaation laatimiseen tai vastauksen laatimiseen saamaasi reklamaatioon, löydät verkkokaupastamme kiinteähintaiset palvelumme
Tutustu verkkokauppaan
Jos halua syventää tietämystäsi, tilaa maksuttomat oppaamme. Asuntokaupan virhetilanteita käsitellään oppaan neljännessä osassa. Kuntotutkimuksista voit lukea enemmän oppaan kolmannesta osasta.
Lataa opas
Viimeisimmät kommentit