Kiinteistön hankkiminen on yksi elämän suurimpia taloudellisia päätöksiä, ja useimmiten kauppa solmitaan huolellisen harkinnan jälkeen. Joskus voi kuitenkin käydä niin, että kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen ilmenee merkittäviä ongelmia tai virheitä, jotka johtavat siihen, että ostaja tai myyjä haluaa perua tai purkaa kaupan. Tässä artikkelissa käsittelemme kiinteistökaupan purkamista, millä perusteilla se on mahdollista, sekä mitä käytännön asioita purkamiseen liittyy.
Mitä eroa on kiinteistökaupan perumisella ja purkamisella?
Kiinteistökaupan peruminen viittaa usein tilanteeseen, jossa kaupan osapuolet haluavat yksinkertaisesti vetäytyä koko kaupasta ennen kuin siitä on tullut lopullisesti sitovaa. Kiinteistökauppa on lainsäädännön (erityisesti maakaari 540/1995) mukaan kuitenkin pääsääntöisesti sitova heti, kun kauppakirja on allekirjoitettu ja lain vaatimukset on täytetty (esimerkiksi kaupanvahvistajan läsnäolo). Näin ollen varsinaista ”perumista” ei juurikaan voi tehdä ilman laillista perustetta tai sopimusta toisen osapuolen kanssa.
Kiinteistökaupan purkaminen puolestaan tarkoittaa, että jo syntynyt sitova oikeustoimi (kauppa) puretaan jälkikäteen. Kun kauppa puretaan, palautetaan molemmin puolin ne suoritukset, jotka on ehditty tehdä. Esimerkiksi ostaja palauttaa kiinteistön myyjälle ja myyjä palauttaa ostajalle kauppahinnan. Purkaminen on mahdollista vain laissa säädetyillä tai kauppakirjassa sovituilla perusteilla tai molempien osapuolten yhteisellä sopimuksella.
Millä perusteilla kiinteistökaupan voi purkaa?
- Olennaiset laatuvirheet (”kiinteistön virhe”)
Kiinteistöön voi liittyä virheitä, joita ostaja ei kaupantekohetkellä voinut havaita. Jos virhe on olennaisen merkittävä ja vaikuttaa kiinteistön arvoon tai käyttöön merkittävästi, ostajalla voi olla oikeus purkaa kauppa. Esimerkkejä voivat olla vakavat rakenneongelmat, home- tai kosteusvauriot tai kiinteistön ominaisuuksien puuttuminen siten, ettei kiinteistö vastaakaan sovittua tai laissa edellytettyä. - Oikeudelliset virheet
Jos käy ilmi, että myyjällä ei ollutkaan oikeutta myydä kiinteistöä (esim. omistusoikeus tai hallintaoikeus puuttui), tai kiinteistöön kohdistuu ennestään rasitteita tai käyttörajoituksia, joista ei ole kerrottu ostajalle, voi se olla peruste purkamiseen. - Taloudelliset virheet
Talousvirheistä on kyse esimerkiksi silloin, kun ostajalle ei ole kerrottu olennaisista kiinteistöön kohdistuvista maksuista tai veroista. Jos näitä kuluja on salattu tai ne ylittävät reilusti sen, mitä kaupantekohetkellä oli sovittu tai kohtuudella odotettavissa, voi kaupalla olla peruste purkuun. - Myyjän tai ostajan olennainen sopimusrikkomus
Kiinteistökaupan sopimuksessa voidaan määritellä muitakin velvollisuuksia. Jos toinen osapuoli rikkoo vakavasti näitä velvoitteita (esimerkiksi kauppahinnan maksun laiminlyönti tai sovitun kauppakirjan ehtojen laiminlyönti), voi seurauksena olla kaupan purku.
Purkamisen prosessi käytännössä
- Neuvottelu ja reklamaatio
Jos kaupan osapuoli havaitsee virheen tai kokee vastapuolen rikkoneen sopimusta, on ensimmäinen askel reklamoida asiasta viipymättä. Ostajan tulee ilmoittaa havaitsemastaan ongelmasta myyjälle ja esittää mahdollinen vaatimuksensa: haluaako ostaja hinnanalennusta, korjausta vai kaupan purkamista. Monissa tapauksissa neuvottelulla voidaan saavuttaa molempia osapuolia tyydyttävä ratkaisu, eikä kauppaa tarvitse välttämättä purkaa kokonaan. - Asiantuntijaselvitykset ja dokumentaatio
Kiinteistön mahdollisista virheistä on hyvä hankkia puolueeton asiantuntijalausunto (esimerkiksi rakennus- tai kosteusalan ammattilaiselta). Dokumentointi on erittäin tärkeää myöhempien riitatilanteiden varalta. - Neuvottelu tai oikeudenkäynti
Mikäli osapuolet eivät löydä yhteistä ratkaisua, riita voi edetä käräjäoikeuteen. Tuomioistuin tutkii, onko purkuun lailliset perusteet. Tuomioistuinkäsittely on usein aikaa vievä ja kallis prosessi, joten sovinnollinen ratkaisu voi olla kaikkien etu. - Kaupan purkamisen vaikutukset
Jos kauppa lopulta puretaan, pyritään palauttamaan molempien osapuolten tekemät suoritukset. Ostaja joutuu luovuttamaan kiinteistön takaisin myyjälle, ja myyjä palauttaa ostajalle kauppahinnan sekä mahdollisesti korvaa ostajalle aiheutuneita kuluja. Kaupan purku on yleensä lopullinen ratkaisu, jonka jälkeen osapuolet eivät enää ole sidottuja kiinteistökaupan velvoitteisiin.
Mitä kannattaa ottaa huomioon?
- Reklamoinnin aikaraja
Laissa on määräajat, joiden kuluessa ostajan on ilmoitettava virheestä myyjälle. Jos reklamointi tapahtuu liian myöhään, voi oikeus virheeseen vetoamiseen menettää merkitystään. - Kynnys purkamiseen
Kaupan purkaminen on yleensä viimesijainen toimenpide, sillä sen seuraukset ovat molemmille osapuolille merkittävät. Usein hintaneuvottelu tai vahingonkorvaus (tai muu hyvitys) on käytännössä yleisempi ratkaisu. - Kirjalliset sopimukset
Kaikki kauppaan liittyvät sopimukset, ehdot ja reklamaatiot on syytä laatia kirjallisesti ja säilyttää huolella. Hyvin laadittu kauppakirja ja selkeät ehdot auttavat välttämään monia riitoja. - Oikeusapu ja asiantuntijat
Riitatilanteissa kannattaa kääntyä ajoissa asiantuntevan juristin puoleen. Myös rakennus- ja kuntotarkastusten ammattilaiset auttavat todentamaan virheet ja arvioimaan niiden merkittävyyttä.
Yhteenveto
Kiinteistökaupan purkaminen on vakava ja harvinaisempi toimenpide, johon ryhdytään tavallisesti vasta silloin, kun virhe tai sopimusrikkomus on olennaisen merkittävä eikä muuta ratkaisua löydy. Purku on aina prosessi, jossa korostuvat huolellinen reklamaatio, asianmukaiset asiantuntijaselvitykset sekä selkeä juridinen osaaminen.
Mikäli kiinteistökaupan yhteydessä ilmenee ongelmia, kannattaa neuvotella vastapuolen kanssa ja selvittää mahdollisuudet kompromissiin ennen oikeustoimiin ryhtymistä. Ajoissa hankittu ammattiapu, kuten lakimies tai rakennusalan asiantuntija, voi säästää runsaasti aikaa, rahaa ja vaivaa.
Pohjimmiltaan tavoitteena on varmistaa, että kiinteistö vastaa sitä, mistä on sovittu, ja että molemmat osapuolet saavat oikeudenmukaisen lopputuloksen – oli kyse sitten kaupan jatkamisesta, hinnanalennuksesta tai äärimmäisessä tapauksessa kaupan purkamisesta.