Kuntotarkastus on olennainen osa kiinteistökauppaa tai asunnon ostoa. Sen avulla pyritään selvittämään rakennuksen tai huoneiston kunto, mahdolliset riskirakenteet ja tarvittavat korjaustoimenpiteet. Kuntotarkastuksen avulla sekä myyjä että ostaja voivat tehdä parempia päätöksiä tulevasta kaupasta. Joskus voi kuitenkin käydä niin, että kuntotarkastaja on jättänyt kertomatta tai huomioimatta oleellisia asioita tarkastuksen yhteydessä. Mikäli epäilet tällaista tilannetta, alla muutamia käytännön neuvoja ja toimintatapoja tilanteen selvittämiseen.
1. Arvioi, mistä on kyse
1.1 Onko kyse tiedon pimittämisestä vai erehdyksestä?
Ensimmäiseksi on hyvä pohtia, onko kyse tahallisesta tiedon pimittämisestä, tietojen vääristelystä vai kenties inhimillisestä erehdyksestä tai huolimattomuudesta. Kuntotarkastusraportin laajuus ja sisältö voivat vaihdella riippuen tarkastuksen laajuudesta, käytetyistä mittausmenetelmistä ja siitä, mitä tarkastussopimuksessa on etukäteen sovittu.
- Tahallinen pimitys tarkoittaa, että kuntotarkastaja on tietoisesti jättänyt kertomatta merkittävästä vaurio- tai riskitekijästä, vaikka se olisi pitänyt havaita tavallisen huolellisuuden perusteella.
- Huolimattomuus tai erehdys voi johtua esimerkiksi puutteellisista mittausmenetelmistä tai pintapuolisesta tarkastuksesta, jolloin kuntotarkastaja ei ole huomannut ongelmaa tai ei ole ymmärtänyt sen merkitystä.
1.2 Raportin rajaukset
Kuntotarkastuksella voi olla tietyt rajaukset – esimerkiksi kunnosta annetaan usein vain visuaalinen arvio, eikä rakenteita useinkaan avata tai pureta. Lisäksi joihinkin riskirakenteisiin vaaditaan erilliset tutkimukset, jolloin tavallinen kuntotarkastaja ei välttämättä havaitse piileviä vaurioita. Ennen kuin ryhdyt jatkotoimiin, tarkista tarkastussopimuksesta ja raportista, minkälaisen palvelun tarkastaja on luvannut toimittaa.
2. Keskustele suoraan kuntotarkastajan kanssa
Mikäli epäilet, että sinulle on jäänyt jotain keskeistä tietoa pimentoon, kannattaa ensiksi ottaa suoraan yhteyttä tarkastajaan. Selkeät, dokumentoidut kysymykset voivat auttaa tilanteen selvittämisessä:
- Pyydä tarkennuksia: Kysy suoraan, miksi tiettyä asiaa ei mainittu raportissa tai miksi sellaista ei tutkittu tarkemmin.
- Pyydä lisäselvitystä: Voit pyytää tarkastajaa tulemaan uudelleen käymään tai antamaan uudelleenarvion, mikäli epäselviä kohtia on jäänyt.
- Vaatimukset: Jos kyse on selkeän virheen korjaamisesta, voit esittää vaatimuksen, että tarkastaja täydentää tai korjaa raporttia ilman lisäkuluja, mikäli palvelusopimus ja tilanne sen mahdollistavat.
On myös suositeltavaa pitää kaikki yhteydenpito kirjallisena sähköpostitse tai muuta tallennettua kanavaa pitkin, jotta mahdollisessa riitatilanteessa sinulla on selkeä todisteviestintä siitä, mitä on sovittu tai puhuttu.
3. Selvitä, miten mahdolliset virheet vaikuttavat kauppaan
3.1 Kiinteistön myyjän vastuu
Kiinteistön myyjällä on laaja vastuu antamistaan tiedoista sekä mahdollisista virheistä, joita kiinteistössä on. Jos kuntotarkastaja on jättänyt jonkin olennaisen asian kertomatta, se voi kuitenkin olla sekä myyjän että tarkastajan yhteinen vastuualue. Myyjän kannalta olennaista on, kuinka paljon hän tiesi (tai olisi pitänyt tietää) vaurioista tai riskeistä.
3.2 Ostajan asema
Mikäli olet ostaja, sinun on ostajana täytynyt suorittaa ostajan selonottovelvollisuus: perehtyä huolellisesti kohteen kuntoon ja sen asiakirjoihin. Usein kuntotarkastus on merkittävä osa tätä selonottovelvollisuutta. Jos et ole saanut oikeaa tietoa mahdollisesta vakavasta vauriosta, jonka kuntotarkastaja olisi voinut havaita, voi se vaikuttaa vaateisiin myyjää kohtaan.
4. Ota yhteyttä asiantuntijoihin ja vakuutusyhtiöön
4.1 Juridinen neuvonta
Jos asia on merkittävä ja olet jo selvittänyt, että kuntotarkastaja on laiminlyönyt velvoitteitaan, lakimiehen konsultointi voi olla paikallaan. Kiinteistöjuridiikkaan tai asuntokauppariitoihin erikoistunut lakimies auttaa arvioimaan:
- Onko kyseessä kuntotarkastajan ammatillinen virhe?
- Onko mahdollisesti syytä korvausvaatimuksiin?
- Miten vastuut jakautuvat myyjän ja kuntotarkastajan välillä?
- Laatii kirjallisen reklamaation kuntotarkastajalle.
4.2 Kuluttajaneuvonta ja vakuutus
- Kuluttajaneuvonta (Kilpailu- ja kuluttajaviraston alainen palvelu) voi neuvoa kuluttajia ongelmatilanteissa, esimerkiksi kiinteistökaupan riidoissa.
- Oikeusturvavakuutus useimmissa kotivakuutuksissa voi kattaa oikeudenkäyntikuluja tietyin ehdoin. Kannattaa tarkistaa oman kotivakuutuksen ehdot ja tarvittaessa keskustella vakuutusyhtiön kanssa oikeusturvaedun käytöstä.
5. Dokumentoi kaikki toimenpiteet ja viestintä
Riitatilanteissa on tärkeää, että kaikki viestit, sopimukset ja raportit ovat tallessa ja selkeästi dokumentoituja. Kuntotarkastusraportti, sähköpostit, mahdolliset tekstiviestit, suulliset sopimukset (mielellään kirjallisesti vahvistettuna) sekä valokuvat kiinteistöstä tai sen vioista ovat arvokasta materiaalia. Mitä selkeämmin pystyt osoittamaan, mitä on tapahtunut ja milloin, sitä paremmin pystyt puolustamaan omaa asemaasi mahdollisessa neuvottelussa tai oikeudellisessa prosessissa.
6. Pyydä tarvittaessa toinen, riippumaton tarkastus
Jos epäilet kuntotarkastuksen luotettavuutta, voit teettää riippumattoman lisätarkastuksen toisella asiantuntijalla. Tällöin saat toisen mielipiteen rakenteiden kunnosta ja mahdolliset virheet tai puutteet voidaan tuoda konkreettisesti esiin. Lisätarkastus on toki ylimääräinen kuluerä, mutta se voi olla arvokas sijoitus, jos olet huolissasi suuren mittaluokan rakenteellisista vaurioista tai terveyshaitoista (kosteusvauriot, sisäilmaongelmat jne.).
7. Mahdolliset seuraukset kuntotarkastajalle
7.1 Ammatillinen vastuu
Kuntotarkastajilla (rakennusalan ammattilaisilla) on ammatillinen vastuu toimia huolellisesti ja ammattitaitoisesti. Mikäli voidaan osoittaa, että kuntotarkastaja on toiminut selkeästi huolimattomasti tai vilpillisesti, hänelle voidaan määrätä vahingonkorvausvelvollisuus. Tämä edellyttää kuitenkin usein selkeää näyttöä virheestä ja siitä, että virhe on aiheuttanut todellista taloudellista haittaa tarkastuksen tilaajalle tai asunnon ostajalle.
7.2 Yhteydenotto valvontaviranomaisiin
Joillakin ammatinharjoittajilla on toiminnalleen lakisääteisiä valvontaviranomaisia. Jos kuntotarkastaja kuuluu esimerkiksi FISE-pätevyysjärjestelmään (Suomessa rakennus- ja kiinteistöalan pätevyyden omaavia ammattilaisia rekisteröivä taho), voi vakavissa tapauksissa olla syytä olla yhteydessä valvovaan elimeen.
8. Yhteenveto ja suositukset
- Arvioi tilanne: Tarkista kuntotarkastusraportin laajuus ja sopimusehdot. Mikä raportin sisältöön alun perin kuului ja mitä virheitä nyt epäilet?
- Keskustele tarkastajan kanssa: Kysy selvitystä ja anna tarkastajalle mahdollisuus korjata virheensä.
- Selvitä vastuut: Kiinteistökaupoissa myyjän vastuu on laaja, mutta myös kuntotarkastajalla on ammatillinen vastuu. Voi olla, että molempia tahoja koskee vastuu mahdollisten vahinkojen korvaamisesta.
- Hanki riippumattomia lausuntoja: Jos tilanne on vakava, pyydä toinen tarkastus tai asiantuntijalausunto.
- Konsultoi asiantuntijoita: Ota yhteyttä lakimieheen ja selvitä vakuutusturvasi.
- Dokumentoi kaikki: Kerää kaikki raportit, sähköpostit ja mahdolliset kuvat yhteen paikkaan.
Lopulta on tärkeää muistaa, että jokainen kiinteistö on yksilöllinen, ja virheiden tai laiminlyöntien selvittelyssä voi olla monia osapuolia. Lainsäädäntö suojaa sekä ostajaa että myyjää, ja kiinteistönvälitysprosessi sekä kuntotarkastusjärjestelmät on luotu turvaamaan kaikkien osapuolten oikeuksia. Mikäli kuitenkin on syntynyt perusteltu epäilys virheestä tai tahallisesta tiedon pimittämisestä, on parasta toimia jämäkästi, mutta asiallisesti – dokumentoiden jokainen askel – jotta mahdolliset riidat saadaan ratkaistua ja mahdolliset vahingot korjattua.
Huom. Tämä artikkeli on yleisluontoinen; yksittäistapauksissa kannattaa aina kääntyä lakiasiantuntijan tai tarvittaessa viranomaisen puoleen.