Kuntotarkastus on tärkeä osa kiinteistön tai asunnon myyntiprosessia. Sen tarkoitus on arvioida rakennuksen kunto sekä kartoittaa mahdollisia vaurioita ja riskirakenteita, jotka voivat vaikuttaa kiinteistön arvoon tai aiheuttaa myöhemmin ongelmia. Moni ostaja tekee ostopäätöksen pitkälti kuntotarkastuksen tulosten perusteella, ja myyjä puolestaan hyötyy tarkastuksesta saadessaan virallisen näkemyksen rakennuksen tilasta. Mutta mitä käytännössä tarkoitetaan kuntotarkastajan vastuulla, ja miten se vaikuttaa eri osapuoliin?


1. Mikä on kuntotarkastajan tehtävä?

Kuntotarkastajan päätehtävä on suorittaa rakennuksen kunnon arviointi ammattitaitoisesti ja luotettavasti. Työhön kuuluu muun muassa:

  1. Silminnähtävän kunnon arviointi: Tarkastaja tutkii rakennuksen rakenteita, pintoja, tiloja ja laitteita silmämääräisesti.
  2. Mahdollisten riskikohtien tunnistaminen: Esimerkiksi kosteusvaurioiden tai homeen riskin arviointi, rakenteelliset riskit tai puutteet ilmanvaihdossa.
  3. Raportointi havainnoista: Virallinen kuntotarkastusraportti, josta käyvät ilmi tarkastetut kohteet, tehdyt huomiot ja mahdolliset jatkosuositukset (esim. lisätutkimukset).

On tärkeää huomata, että tyypillinen kuntotarkastus on pääosin aistinvarainen (silmäily, mittaukset, mahdollisesti pintakosteusmittaukset) eikä sisällä laajoja purkutöitä tai rakenteiden avaamista. Tarkastaja ei siis välttämättä huomaa kaikkia piileviä tai rakenteiden sisällä olevia virheitä, ellei raportissa erikseen suositella esimerkiksi laajempia tutkimuksia.


2. Mistä kuntotarkastajan vastuu muodostuu?

Kuntotarkastajalta odotetaan ammattitaitoista, puolueetonta ja hyvän tarkastustavan mukaista työtä. Vastuun voidaan katsoa jakautuvan karkeasti kahteen osaan:

  1. Ammattitaitovastuu
    • Kuntotarkastajan tulee tehdä tarkastus ja laatia raportti tarkkuudella, joka on alan yleisen tason ja sääntöjen mukainen. Suomessa on olemassa KH-kortiston ohjeita (esim. KH 90-00394) ja muita alan standardeja, joihin moni tarkastaja nojaa. Tarkastaja on kuitenkin velvollinen noudattamaan tätä ohjeistusta vain, jos hän on nimenomaisesti sen noudattamiseen sitoutunut.
    • Mikäli tarkastaja laiminlyö nämä periaatteet (esim. ei raportoi selkeitä vauriojälkiä tai jättää kokonaan huomiotta olennaisia riskirakenteita), hän voi olla korvausvastuussa.
  2. Vastuu väärästä tai harhaanjohtavasta tiedosta
    • Mikäli kuntotarkastaja raportissaan esittää selkeästi vääriä johtopäätöksiä tai jättää raportoimatta löydettyjä ongelmia, tämä voi johtaa vahingonkorvausvastuuseen.
    • Monesti riitatilanteita syntyy siitä, jos ostaja kokee tulleensa harhaanjohtavasti informoiduksi kiinteistön todellisesta kunnosta.

3. Korvausvastuu – mitä se tarkoittaa käytännössä?

Jos kiinteistössä ilmenee vakavia vikoja tai vaurioita, jotka kuntotarkastuksen yhteydessä olisi pitänyt havaita, kuntotarkastaja voi joutua vahingonkorvausvastuuseen. Tämä voi tarkoittaa esimerkiksi kustannuksia, jotka aiheutuvat piilevän vian korjauksesta, mikäli vika olisi pitänyt huomata hyvän ammattikäytännön mukaisessa tarkastuksessa.

Huomio: Jos raportissa on selvästi mainittu, että jokin tietty alue tai rakenne kaipaa lisätutkimuksia, muttei niitä ole tehty (tai niitä ei ole haluttu maksaa), vastuu siirtyy usein ostajalle tai myyjälle. Kuntotarkastajan vastuu koskee ensisijaisesti sitä, että hän toteuttaa annetun tarkastuksen laajuudessa työt ammattitaitoisesti ja raportoi rehellisesti.


4. Kuntotarkastajan vastuuseen liittyvät rajaukset

Moni suomalainen kuntotarkastus suoritetaan ilman rakenteiden avauksia tai laboratoriotestejä. Tästä syystä raportissa esiintyy usein mainintoja, kuten:

  • ”Tarkastus tehtiin aistinvaraisesti.”
  • ”Piileviä vaurioita ei voida sulkea pois.”
  • ”Suositellaan lisätutkimusta, jos…”

Tämä on tärkeää ymmärtää ostajan ja myyjän näkökulmasta: pelkkä kuntotarkastus ei takaa, että kaikki mahdolliset virheet tulevat esiin. Tarkastaja ei lähtökohtaisesti avaa seiniä, lattioita tai vesikatetta, ellei tarkastuksen laajuudesta ole sovittu erikseen tai on selkeitä viitteitä vaurioista.


5. Miten minimoida riskit ostajana?

  1. Valitse ammattitaitoinen ja luotettava tarkastaja
    • Kysy suosituksia ja taustoja. Varmista, että tarkastajalla on riittävä koulutus sekä kokemus vastaavista kohteista.
    • Tarkista, onko hänellä vastuuvakuutus, joka kattaa mahdolliset vahingonkorvaukset.
  2. Pyydä selkeä sopimus kuntotarkastuksesta
    • Sovi tarkastuksen laajuudesta kirjallisesti. Sisältääkö tarkastus esimerkiksi pintakosteusmittauksia, lämpökameratutkimuksia tai homekoiratutkimuksia?
    • Jos kiinteistöstä löytyy riskirakenteita, kannattaa harkita laajempia tutkimuksia (esim. rakenteiden avaus tai näytteiden ottaminen).
    • Sopimuksessa tulee olla maininta, että tarkastaja sitoutuu noudattamaan suoritusohjetta.
  3. Lue raportti tarkasti
    • Pyydä aina suullinen läpikäynti raportista. Kysy tarvittaessa lisäselvennyksiä.
    • Kiinnitä huomiota kohtiin, joissa suositellaan jatkotutkimuksia tai viitataan mahdollisiin riskirakenteisiin.
  4. Neuvottele myyjän kanssa
    • Jos raportissa nousee esiin huolestuttavia seikkoja, käykää läpi, miten asia ratkaistaan: hinta, korjausvastuu, lisätutkimukset jne.

6. Miten myyjä voi varautua?

  • Teetä kuntotarkastus etukäteen
    • Näin tiedät itse rakennuksen kunnon paremmin ja voit korjata selkeät puutteet ennen myyntiä.
  • Hyödynnä raporttia markkinoinnissa
    • Valmiilla kuntotarkastusraportilla osoitat, että olet ollut rehellinen kunnosta.
  • Säilytä dokumentit ja kuitit
    • Korjauksista, remonttihankkeista ja aiemmista tarkastuksista. Mitä läpinäkyvämpi olet, sitä vähemmän riitoja syntyy jälkikäteen.

7. Riitatilanteet – miten toimia?

Jos kuntotarkastuksen laadussa epäillään puutteita tai sen jälkeen paljastuu merkittävä vahinko, josta kiistellään tarkastajan roolista:

  1. Käy raportti ja sopimus huolella läpi
    • Mihin kuntotarkastaja on sitoutunut ja mitä on luvattu?
  2. Keskustele asiasta ensin tarkastajan kanssa
    • Monesti erimielisyydet ratkeavat jo alkuvaiheessa, kun osapuolet keskustelevat suoraan.
  3. Kysy asiantuntijalausuntoja
    • Jos vahinko on mittava, voi olla tarpeen pyytää puolueetonta asiantuntijaa arvioimaan tarkastuksen laatua tai rakennuksen vaurioita.
  4. Ota yhteyttä lakimieheen
    • Riitatilanteissa voi olla tarpeen kääntyä lakimiehen puoleen – etenkin jos kyseessä on isot taloudelliset menetykset.

Yhteenveto

Kuntotarkastajan vastuu perustuu ammattitaitoiseen, huolelliseen ja hyvän tarkastustavan mukaiseen toimintaan. Kuntotarkastaja on vastuussa laatimansa raportin oikeellisuudesta siinä laajuudessa, kuin tarkastus on sovittu. Mikäli kuntotarkastaja toimii huolimattomasti tai jättää kertomatta olennaisia havaintoja, hän voi olla vahingonkorvausvelvollinen.

Sekä ostajan että myyjän kannattaa muistaa, että tavallinen kuntotarkastus on useimmiten aistinvarainen eikä sisällä rakenteiden purkamista tai laajoja teknisiä testejä. Tällaisessa tarkastuksessa saadaan arvokas yleiskuva rakennuksen kunnosta ja mahdollisista riskikohdista, mutta piileviä vaurioita ei aina voida löytää. Siksi on tärkeää ymmärtää raportin rajaukset ja tarvittaessa teettää lisätutkimuksia, jos jokin asia aiheuttaa huolta.

Hyvin tehty kuntotarkastus ja selkeä raportti vähentävät huomattavasti kiinteistökauppaan liittyviä riskejä ja jälkikäteen syntyviä riitoja. Kun osapuolet ovat tietoisia siitä, mitä kuntotarkastajan vastuu sisältää – ja toisaalta, mitä se ei kata – kauppa voidaan tehdä turvallisin mielin ja avoimella tiedolla rakennuksen kunnosta.