Kiinteistönvälittäjän työn keskiössä on paitsi myydä, vuokrata tai ostaa asiakkaan puolesta kiinteistöjä ja huoneistoja, myös huolehtia asiakkaidensa eduista ja oikeuksista koko prosessin ajan. Suomalaisessa lainsäädännössä kiinteistönvälittäjän vastuut ja velvollisuudet on määritelty tarkasti, jotta sekä myyjän, ostajan että vuokranantajan tai -ottajan oikeudet tulevat asianmukaisesti turvatuiksi. Tässä artikkelissa käsittelemme lyhyesti, mitä kiinteistönvälittäjän vastuu tarkoittaa ja miksi se on niin tärkeä osa välitystoimintaa.
1. Lainsäädäntö velvoittaa huolellisuuteen
Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä
Kiinteistönvälitysalan toimintaa säätelee erityisesti Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (1075/2000). Tämän lain mukaan välitysliikkeellä on velvollisuus hoitaa kaikki toimeksiannot ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen. Lisäksi se velvoittaa välitysliikkeen toimimaan aina asiakkaan etu huomioiden, mutta samalla rehellisesti ja tasapuolisesti kaikissa tilanteissa.
Kuluttajansuojalaki
Jos kiinteistönvälittäjän asiakkaana on kuluttaja, sovelletaan lisäksi kuluttajansuojalakia (38/1978). Lain tarkoituksena on suojella kuluttajia muun muassa harhaanjohtavalta markkinoinnilta ja tarpeettomilta riskeiltä. Kuluttajansuojalain mukaan kiinteistönvälittäjän on annettava asiakkaalle oikeat ja riittävät tiedot myytävästä kohteesta.
2. Mitä kiinteistönvälittäjän vastuu käytännössä tarkoittaa?
- Tiedonantovelvollisuus
Välittäjän on annettava asiakkaalle kaikki olennaiset tiedot kohteesta, kuten sen kunto, mahdolliset rasitteet, kustannukset ja muut seikat, joilla voisi olla vaikutusta päätöksentekoon. Tiedonantovelvollisuus on yksi kiinteistönvälittäjän keskeisimpiä vastuita, ja sen laiminlyönti voi johtaa välittäjälle vahingonkorvausvelvollisuuteen. - Velvollisuus selvittää kohteen tiedot
Välittäjällä on myös velvollisuus aktiivisesti selvittää kohteen tiedot. Tämä tarkoittaa esimerkiksi asiakirjojen hankkimista (kuten isännöitsijäntodistus, lainhuuto- ja rasitustodistus), kohteen kunnon arviointia ja ostajan mahdollisten rahoitusvaihtoehtojen selvittämistä yhteistyössä ostajan ja rahoituslaitoksen kanssa. - Hyvä välitystapa
Kiinteistönvälittäjä on velvollinen toimimaan hyvää välitystapaa noudattaen. Käytännössä hyvä välitystapa edellyttää mm. rehellistä ja asiallista mainontaa, ammatillista osaamista sekä selkeää viestintää kaikkien osapuolien kanssa. Suomen Kiinteistönvälittäjät ry (SKVL) on laatinut Hyvän välitystavan ohjeiston, joka toimii alan käytännön toimintamallina. - Neuvontavelvollisuus
Välittäjän on tarvittaessa annettava asiakkaalle neuvontaa kaupan ehtojen, hintatason, rahoituksen ja muiden käytännön asioiden suhteen. Tämä velvollisuus on osa huolellisuus- ja ammattitaitovaatimusta. Ostaja esimerkiksi saattaa tarvita tietoa remontti- tai peruskorjausasioista, myyjä taas siitä, miten kaupan verotus järjestyy.
3. Virhe- ja vahingonkorvausvastuu
Mikäli kiinteistönvälittäjä laiminlyö velvollisuutensa tai toimii huolimattomasti, hän voi joutua vahingonkorvausvastuuseen. Tämä tarkoittaa, että mikäli myyjä, ostaja tai vuokralainen kärsii taloudellista vahinkoa välittäjän virheellisen toiminnan (tai toimimattomuuden) vuoksi, kiinteistönvälittäjä saattaa joutua korvaamaan aiheutuneen vahingon.
Esimerkiksi, jos välittäjä jättää kertomatta ostajalle oleellisen tiedon, joka vaikuttaisi ostopäätökseen (kuten tuleva putkiremontti tai rasite kiinteistöllä), ostajalla voi olla peruste vaatia vahingonkorvausta, jos tieto olisi muuttanut kaupanteon ehtoja tai estänyt kaupan kokonaan.
4. Miten välittäjä voi suojautua vastuulta?
- Ammattitaito ja osaaminen
Paras tapa välttää vastuuongelmat on toimia ammattitaitoisesti ja huolellisesti. Säännöllinen kouluttautuminen ja ajantasaisen lainsäädännön, verotuksen sekä markkinatilanteen seuraaminen ovat välittäjälle elintärkeitä. - Huolellinen dokumentointi
Kaikki käydyt neuvottelut, asiakirjat ja saadut tiedot tulee dokumentoida huolellisesti. Tämä auttaa välittäjää osoittamaan, että hän on toiminut asianmukaisesti kaikissa vaiheissa. - Kommunikointi ja avoimuus
Selkeä, perusteellinen ja avoin viestintä niin myyjän kuin ostajan kanssa vähentää väärinkäsitysten mahdollisuutta. Epäselvät asiat on syytä selvittää mahdollisimman varhaisessa vaiheessa. - Vastuuvakuutus
Suuri osa ammattimaisista kiinteistönvälittäjistä pitää voimassa vastuuvakuutuksen, joka kattaa mahdollisia vahingonkorvausvastuita. Tämän olemassaolo ei kuitenkaan poista kiinteistönvälittäjältä huolellisuusvelvoitetta, mutta se turvaa erityisesti asiakkaan asemaa mahdollisten vahinkojen sattuessa.
5. Miksi kiinteistönvälittäjän vastuu on tärkeää?
Kiinteistökaupoissa tai vuokrasopimuksissa liikkuvat usein huomattavat rahasummat, ja päätöksillä on merkittävä vaikutus ihmisten talouteen sekä asumismukavuuteen. Kiinteistönvälittäjän vastuu on tärkeä suojamekanismi, jotta:
- Ostajalla on riittävät tiedot ja turvaa mahdollisilta epäselvyyksiltä.
- Myyjä saa asunnostaan oikean hinnan ja tiedot välittyvät luotettavasti ostajalle.
- Vuokraaja tietää vastuunsa ja oikeutensa, samoin kuin vuokralainen.
- Mahdolliset ristiriitatilanteet voidaan ratkaista reilusti ja lakia noudattaen.
Yhteenveto
Kiinteistönvälittäjän vastuu on keskeinen osa luotettavaa ja rehellistä kiinteistönvälitystoimintaa. Lainsäädäntö, kuten Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä sekä kuluttajansuojalaki, määrittelevät puitteet, joiden mukaan välittäjän on toimittava. Vastuu ilmenee erityisesti tiedonantovelvollisuutena, huolellisuusvelvoitteena ja hyvän välitystavan noudattamisena. Ammattitaitoinen kiinteistönvälittäjä huolehtii velvollisuuksistaan, dokumentoi tekemänsä toimenpiteet ja viestii avoimesti kaikkien osapuolten kanssa.
Kiinteistönvälittäjän vastuu palvelee lopulta niin myyjän, ostajan kuin vuokralaisenkin etua, ja sen ansiosta kiinteistömarkkinoiden kaupankäynti on turvallisempaa. Kun kaikki tietävät pelisäännöt ja välittäjän velvollisuudet, syntyy luottamusta ja vältytään turhilta riidoilta. Tämän vuoksi on tärkeää valita luotettava, ammattitaitoinen ja vastuunsa tunteva kiinteistönvälittäjä huolehtimaan yhdestä elämän suurimmista hankinnoista – kodista.