Kiinteistökauppa on usein yksi elämän suurimmista investoinneista, ja siihen liittyy sekä taloudellisia että tunneperäisiä odotuksia. Ostajan ja myyjän väliset vastuut sekä oikeudet on määritelty laissa ja kauppakirjassa, mutta joskus kaupan jälkeen voi ilmetä yllättäviä seikkoja – vaikkapa rakenteellisia vikoja, kosteusongelmia tai puutteita, joita ei alun perin tiedetty. Tällöin ostajan on tärkeää toimia ripeästi ja tehdä reklamaatio eli virheilmoitus myyjälle. Tässä blogiartikkelissa kerromme, milloin reklamaatio on ajankohtainen, miksi se tulee tehdä ja mitä kaikkea se käytännössä tarkoittaa.
Mitä reklamaatiolla tarkoitetaan?
Reklamaatio on ostajan ilmoitus myyjälle siitä, että kiinteistökaupan kohteessa on virhe tai puute, joka on myyjän vastuulla. Reklamaatio toimii lähtölaukauksena mahdollisille jatkotoimenpiteille, kuten hinnanalennukselle, vahingonkorvaukselle tai kaupan purkamiselle. Samalla reklamaation teko käynnistää keskustelun siitä, miten osapuolet voivat ratkaista kiistan tai korjata havaitun virheen.
Virhe kiinteistökaupassa
Suomessa kiinteistökauppaa sääntelevät maakaaren määräykset. Kiinteistön katsotaan olevan virheellinen esimerkiksi, jos:
- Se ei vastaa kauppakirjassa sovittua (esimerkiksi pinta-ala on huomattavasti pienempi kuin myyjän ilmoittama).
- Kiinteistö ei vastaa laissa asetettuja vaatimuksia tai tavanomaisia laatuodotuksia.
- Kiinteistössä on kosteus- tai homevaurio tai virheellisiä rakenneratkaisuja
- Myyjä on antanut virheellistä tai puutteellista tietoa kiinteistön ominaisuuksista.
Milloin reklamaatio pitää tehdä?
Laissa on määritelty, että ostajan tulee tehdä reklamaatio kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi tai hänen olisi pitänyt havaita virhe. Käytännössä reklamaation tekemisen aikataulu voi vaihdella tapauskohtaisesti, mutta lähtökohtana on, että reklamaatio on tehtävä viipymättä, kun virhe tulee ilmi.
- Kohtuullinen aika on yleisesti oikeuskäytännössä usein muutamia viikkoja tai korkeintaan muutamia kuukausia siitä, kun virhe on havaittu.
- Mitä merkittävämmästä virheestä on kyse, sitä tärkeämpää on reagoida nopeasti.
- Jos ostaja viivyttelee ilmoituksen kanssa liikaa, on vaarana menettää oikeus vedota virheeseen myöhemmin.
Huom! Vaikka reklamaation teon aikarajaa ei ole laissa tiukasti päivissä määritelty, ostajan velvollisuus on toimia viipymättä. Myyjän oikeusturvan kannalta on tärkeää, että hän saa tiedon virheestä mahdollisimman pian.
Miten reklamaatio tehdään?
- Dokumentoi virhe
Ennen reklamaation lähettämistä ostajan on syytä dokumentoida havaitut ongelmat mahdollisimman huolellisesti. Ota valokuvia, videoita, pyydä asiantuntijalausunto (esim. kuntotarkastajalta). Mitä parempi näyttö virheestä on, sitä helpompi on perustella, miksi kyse on myyjän vastuulle kuuluvasta virheestä. - Laadi kirjallinen ilmoitus
Reklamaatio on syytä tehdä kirjallisena (esim. sähköpostilla tai perinteisellä postilla), jotta siitä jää todisteellinen jälki. Kerro selkeästi:- Mitä olet ostanut (tarkat tiedot kiinteistöstä).
- Minkälaisen virheen olet havainnut ja miten se ilmenee.
- Miksi katsot virheen kuuluvan myyjän vastuulle.
- Mitkä ovat vaatimuksesi vaatimuksesi (esimerkiksi hinnanalennus, korjauskulujen korvaus tai kaupan purkaminen).
- Vaatimuksen oikeudelliset perusteet.
- Lähetä ilmoitus myyjälle
Lähetä reklamaatio myyjälle niin, että pystyt todistamaan lähetyksen ja sen sisällön (esim. sähköpostin lähetyskuitit, vastaanottotodistukset). Tallenna itsellesi kopiot kaikesta viestinvaihdosta. - Pidä yhteyttä ja neuvottele
Kun reklamaatio on tehty, myyjä voi ottaa asiaan kantaa. Usein syntyy neuvottelu korjaustoimenpiteistä, korvauksista tai hinnanalennuksesta. Tavoitteena on löytää ratkaisu, jolla ostaja saa hyvityksen havaitusta virheestä ja myyjä toteuttaa velvoitteensa.
Miksi reklamaation tekeminen on tärkeää?
- Oikeuksien säilyttäminen: Laki edellyttää ostajalta aktiivista toimintaa, kun virhe ilmenee. Jos reklamaatiota ei tee ajoissa, oikeus korvaukseen, hinnanalennukseen tai kaupan purkuun voi raueta.
- Neuvottelun käynnistäminen: Selkeä ja ajantasainen reklamaatio auttaa aloittamaan ratkaisukeskeisen keskustelun mahdollisimman pian.
- Mahdollisten oikeusprosessien varmistaminen: Jos joudutaan riitatilanteeseen tuomioistuimessa, on olennaista pystyä osoittamaan, että olet reagoinut virheeseen ajoissa ja dokumentoinut kaiken huolellisesti.
Miten reklamaatio vaikuttaa kauppaan?
Kiinteistökaupan yhteydessä tehty reklamaatio ei automaattisesti tarkoita, että kauppa perutaan tai että hinta muuttuu. Reklamaatio on vasta virheilmoitus ja mahdollisten vaatimusten esittäminen. Seuraavaksi voidaan päätyä esimerkiksi:
- Hinnanalennukseen: Jos virhe on merkittävä mutta korjattavissa, ostaja ja myyjä voivat sopia hinnanalennuksesta, jolla kompensoidaan korjauskuluja.
- Korjaustoimenpiteisiin: Myyjä voi sitoutua kustantamaan tai toteuttamaan korjaukset. Tämä vaihtoehto edellyttää ostajan suostumusta.
- Kaupan purkuun: Jos virhe on olennainen ja vaikuttaa huomattavasti kiinteistön arvoon tai käyttöön, ostaja voi vaatia kaupan purkua. Tähän on kuitenkin korkea kynnys, ja purku vaatii usein tuomioistuimen ratkaisun, ellei myyjä vapaaehtoisesti siihen suostu.
- Vahingonkorvaukseen: Jos ostajalle on aiheutunut vahinkoa (esimerkiksi remontti- tai asumiskustannuksia), ostaja voi vaatia korvausta, jos myyjä on menetellyt tuottamuskellisesti.
Esimerkki reklamaatiosta käytännössä
Kuvitellaan tilanne, jossa ostaja on hankkinut omakotitalon. Kaupan jälkeen käy ilmi, että talon alapohjassa on vakava kosteusvaurio, joka edellyttää laajaa remonttia. Ostaja on teettänyt kuntotutkimuksen asianmukaisesti kauppaa ennen, mutta virhe ei ole siinä yhteydessä tullut ilmi. Pian kaupanteon jälkeen ostaja huomaa epämiellyttävän hajun, hankkii asiantuntijatutkimuksen ja havaitsee rakenteissa kosteusvaurion, jota on syytä epäillä jo kaupan aikaan olleeksi.
Ostaja laatii kirjallisen reklamaation, liittää mukaan asiantuntijalausunnon, valokuvat ja mahdollisen korjausarvion. Reklamaatiossa ostaja esittää vaatimuksen merkittävästä hinnanalennuksesta tai vaihtoehtoisesti myyjän kattamista korjauskustannuksista. Myyjä saa tiedon reklamaatiosta, tutustuu selvityksiin ja voi vastata, millä tavalla haluaisi hoitaa asian. Jos yhteistä sopua ei löydy, asia voi edetä neuvottelujen kautta oikeudenkäyntiin.
Yhteenveto
- Reklamaatio on välttämätön toimenpide kiinteistökaupan virheeseen puututtaessa.
- Tee reklamaatio mahdollisimman pian virheen havaitsemisen jälkeen – viivytykset voivat kaventaa oikeuksiasi.
- Panosta kattavaan dokumentointiin: ota valokuvat, hanki tarvittaessa ammattilaisen lausunto ja laadi selkeä kirjallinen reklamaatio.
- Pidä mielessä sekä laki (maakaari) että kauppakirjan ehdot. Tutki, mitä olet ostanut ja minkälaisista seikoista myyjä on vastuussa.
- Tavoittele ensisijaisesti neuvotteluratkaisua, sillä se voi olla nopein ja kustannustehokkain tie saada korvausta tai korjausta virheeseen. Jos se ei onnistu, reklamaation ansiosta olet paremmassa asemassa mahdollisissa jatkotoimissa.
Kiinteistökaupan reklamaatiotilanteet voivat vaihdella suuresti, ja niihin liittyy usein niin oikeudellisia kuin teknisiäkin kysymyksiä. Tarvittaessa kannattaa kääntyä lakimiehen puoleen, jotta löydätte tilanteeseen parhaan mahdollisen ratkaisun. Tärkeintä on toimia ajoissa, pitäytyä faktoissa ja säilyttää hyvät dokumentit koko prosessin ajan.