Asunnon ostaminen on yksi elämän suurimmista taloudellisista päätöksistä. Välillä asuntokauppaan saattaa liittyä ongelmia tai yllätyksiä, joita ei kaupantekohetkellä osattu ennakoida. Jos ostaja havaitsee asunnossa virheen tai puutteen, josta myyjän voidaan katsoa olevan vastuussa, on ostajan syytä tehdä asuntokaupan reklamaatio. Seuraavassa käsitellään, mitä asuntokaupan reklamaatio tarkoittaa, miten se tehdään ja mitä ostajan olisi hyvä huomioida prosessin aikana.
1. Mitä tarkoittaa asuntokaupan reklamaatio?
Reklamaatio (toisinaan käytetään myös sanaa “oikaisuvaatimus”) on ostajan ilmoitus myyjälle siitä, että asunnossa on virhe tai puute, johon ostaja haluaa vedota. Asuntokaupassa reklamaatiolla pyritään ensisijaisesti siihen, että virhe korjataan tai että osapuolet pääsevät sopuun hyvityksestä (esimerkiksi hinnanalennuksesta). Joissain tapauksissa virheen laatu ja laajuus saattavat johtaa jopa kaupan purkamiseen.
2. Lainsäädäntö ja vastuunjako
Asuntokauppaan Suomessa sovelletaan asuntokauppalakia (uudiskohteet ja asunto-osakkeet).
Vastuunjaon kannalta keskeisiä periaatteita ovat:
- Virhevastuu: Myyjä vastaa lähtökohtaisesti niistä virheistä, joista on joko kerrottu puutteellisesti tai joita ostaja ei ole voinut kohtuudella havaita ennen kauppaa.
- Tiedonantovelvollisuus: Myyjällä on laaja tiedonantovelvollisuus asunnon kunnosta, remonteista, mahdollisista kosteusvaurioista tai muista oleellisista asioista, joilla on merkitystä kauppaan.
- Ostajan selonottovelvollisuus: Ostajan on myös itse tutkittava asunto huolella ennen kaupantekoa (niin kutsuttu ennakkotarkastusvelvollisuus). Jos ostaja jättää havaitsematta selviä puutteita, ei niihin yleensä voi vedota jälkikäteen.
3. Havaitut virheet ja niiden luonne
Asuntokauppariidat liittyvät usein niin sanottuihin piileviin virheisiin eli seikkoihin, jotka paljastuvat vasta asumisen aikana. Tavallisia esimerkkejä ovat:
- Piilevät kosteus- tai homevauriot kylpyhuoneissa
- Rakennevirheet, jotka eivät ole näkyneet pintarakenteiden läpi.
- Virheet pinta-alatiedoissa
- Virheet laina- /yhtiölaina tiedoissa sekä muut isännöitsijäntodistuksen virheet
- Taloyhtiön suunnittelemat suuret remontit, joista ostajalle ei ole informoitu riittävästi.
Virhetilanteissa ratkaisevaa on, olisiko myyjän pitänyt tietää tai kertoa virheestä, ja oliko virhe havaittavissa ostajan normaalilla ennakkotarkastuksella.
4. Reklamaation tekeminen – tärkeät vaiheet
- Ota yhteyttä myyjään mahdollisimman pian
Kun ostaja havaitsee virheen, tulee siitä ilmoittaa myyjälle viipymättä eli “kohtuullisessa ajassa” havainnon tekemisestä. Asuntokauppalain ja maakaaren mukaan tätä aikaa ei ole määritelty tarkkaan päivissä tai viikoissa, mutta oikeuskäytännössä on painotettu, ettei ostaja saa viivytellä perusteettomasti. - Kirjallinen ilmoitus
Vaikka ensimmäinen yhteydenotto voi olla suullinen (puhelin tai tapaaminen), on suositeltavaa tehdä reklamaatio kirjallisesti (sähköposti tai kirje), jotta reklamaation ajankohdasta ja sisällöstä jää selkeä todiste. - Yksilöi virhe ja vaatimukset
Kuvaa virhe mahdollisimman tarkasti: mistä se on havaittu, miten se näkyy ja mikä sen mahdollinen vaikutus on asunnon käyttöön tai arvoon. Ilmoita samalla, mitä haluat asialle tehtävän: esimerkiksi korjaus, hinnanalennus tai kaupan purku (äärimmäisissä tapauksissa).- Hinnanalennus: Jos virhe laskee asunnon arvoa pysyvästi tai korjaus ei ole tarkoituksenmukainen, ostaja voi vaatia hinnanalennusta.
- Kaupan purku: Käytännössä harvinainen, mutta mahdollinen, jos virhe on olennainen eikä muilla keinoilla päästä kohtuulliseen ratkaisuun.
- Vahingonkorvaus: Tulee kysymykseen, kun myyjä menetellyt moitittavasti
- Hanki tarvittaessa asiantuntijalausunto
Kosteus- ja homevaurioiden tai rakenteellisten puutteiden osalta ostajan voi olla tarpeen teettää kuntotarkastus tai hankkia asiantuntijalausunto. Tämä varmentaa virheen olemassaolon ja luonteen. Lausunto auttaa myös mahdollisten korjauskustannusten arvioinnissa. - Neuvottelu tai sovintoratkaisu
Usein myyjän ja ostajan on mahdollista neuvotella korjauksista, kustannusten jaosta tai hinnanalennuksesta ilman oikeudenkäyntiä. Jos ratkaisu löytyy keskinäisellä sopimuksella, se säästää aikaa, rahaa ja hermoja.
5. Aikataulu ja vanhentumisajat
Laissa ei ole yksityiskohtaista määräaikaa reklamaation tekemiselle, mutta viipymättä ja kohtuullisessa ajassa -vaatimukset ovat keskeisiä. Suositeltavaa on reklamoida viimeistään muutaman kuukauden sisällä virheen havaitsemisesta. Mikäli ostaja reklamoi myöhään, saattaa myyjä kiistää vaatimukset sillä perusteella, että reklamaation tekoa on viivytetty liian pitkään.
Lisäksi on muistettava, että asuntokauppalain vanhentumis- (reklamaatio)aika (kuten asuntokaupoissa kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta) asettaa tietyn takarajan, jonka jälkeen ostajan oikeus vedota virheeseen voi raueta.
Käytännön neuvo on: reagoi heti, kun virhe havaitaan.
6. Mahdolliset seuraamukset ja riitatilanteet
Jos reklamaation jälkeen myyjä kieltää vastuunsa tai osapuolet eivät pääse yhteisymmärrykseen korjauksen tai hyvityksen suuruudesta, ostaja voi viedä asian eteenpäin esimerkiksi:
- Kuluttajariitalautakuntaan (tulee huomata, että ratkaisu ei ole osapuolia sitova).
- Käräjäoikeuteen (viimeinen keino, jos sovintoratkaisua ei synny).
Oikeudenkäynteihin liittyy aina kustannusriski ja ne voivat kestää pitkään. Siksi sovintoratkaisu on usein edullisin ja nopein vaihtoehto, jos vain mahdollista.
7. Vinkkejä ostajalle
- Tutustu asuntoon huolella
Tee oma ennakkotarkastus ja kysy tarkentavia kysymyksiä myyjältä tai välittäjältä. Pyydä nähdä aikaisempia tarkastusraportteja tai dokumentteja remonteista. - Dokumentoi asiat
Säästä kauppakirjat, kuntotarkastusraportit, sähköpostit ja muu kirjallinen materiaali, jotta sinulla on tarvittava dokumentaatio, jos virheitä ilmenee. - Ole nopea ja selkeä
Mikäli virhe löytyy, ota yhteyttä myyjään välittömästi, ja tee kirjallinen reklamaatio selkein vaatimuksin. - Hanki asiantuntija-apua
Käänny asiantuntijoiden puoleen, jos virheen syiden tai korjausmahdollisuuksien arviointi vaatii erityisosaamista. - Harkitse sovintoa
Pitkä oikeusprosessi ei aina palvele ketään. Usein molemmille osapuolille on edullisempaa päästä sopuun sovinnollisesti.
8. Yhteenveto
Asuntokaupan reklamaation taustalla on ostajan kokema virhe tai puute, joka on ilmentynyt asunnossa kaupanteon jälkeen. Ostajan on tärkeää toimia nopeasti, kirjallisesti ja selkeästi. On myös hyvä muistaa, että sekä myyjällä että ostajalla on omat velvollisuutensa: myyjällä tiedonantovelvollisuus ja ostajalla ennakkotarkastusvelvollisuus. Selkeällä reklamaatioprosessilla ja avoimella neuvottelulla on mahdollista välttyä pitkiltä ja kalliilta oikeusriidoilta – usein kumpikin osapuoli hyötyy yhteisymmärryksestä sekä sovintoratkaisuista.
Huom! Tämä artikkeli antaa yleisluontoista tietoa asuntokaupan reklamaatiosta, eikä se korvaa oikeudellista neuvontaa. Tarvittaessa on syytä kääntyä lakimiehen puoleen tarkempien neuvojen saamiseksi.