Asunnon ostaminen on usein elämän suurimpia ja merkittävimpiä päätöksiä. Korkea hintalappu, pitkät lainasopimukset sekä ostettavan kohteen kunnosta mahdollisesti paljastuvat yllätykset aiheuttavat ymmärrettävästi huolta. Niin ostaja kuin myyjäkin haluavat varmistaa, että kauppa on reilu ja vastaa odotuksia. Aina kaikki ei kuitenkaan suju suunnitellusti. Yksi äärimmäisimmistä keinoista ristiriitatilanteen ratkaisemiseksi on asuntokaupan purkaminen.
Tässä blogiartikkelissa käymme läpi, mitä asuntokaupan purkaminen oikeastaan tarkoittaa, millaisissa tilanteissa se tulee kyseeseen ja miten se käytännössä etenee.
Mitä asuntokaupan purkaminen tarkoittaa?
Asuntokaupan purkaminen tarkoittaa käytännössä sitä, että tehty kaupanteko peruutetaan ja osapuolet palauttavat saamatta jääneet tai saamansa suoritukset toisilleen. Purkaminen on merkittävä toimenpide, sillä:
- Myyjä palauttaa ostajalle kauppahinnan, mahdolliset korvaukset ja lainakulut.
- Ostaja palauttaa asunnon sellaisessa kunnossa kuin se on mahdollista.
Purkaminen on suhteellisen harvinaista, sillä se on laissa määritelty erityistilanne, jota ei käytetä kevyin perustein. Usein riitatilanteissa ensisijaisena vaihtoehtona voivat olla esimerkiksi hinnanalennus tai vahingonkorvaukset, jotka ovat kevyempiä toimenpiteitä kuin koko sopimuksen purkaminen.
Milloin asuntokaupan purkaminen on mahdollista?
Laissa (erityisesti asuntokauppalaki ja myös kauppalaki, jos kyse on kiinteistön kaupasta) on määritelty perusteet sille, milloin kauppa voidaan purkaa. Tärkeimpiä syitä voivat olla:
- Olennaiset virheet asunnon kunnossa
Jos asunnossa on myyntihetkellä jokin merkittävä virhe, joka vaikuttaa asunnon arvoon tai sen käyttömahdollisuuteen, voi ostajalla olla mahdollisuus vaatia kaupan purkua. Tällaisesta voi olla kyse esimerkiksi vakavan home- tai kosteusvaurion paljastuessa pian kaupanteon jälkeen. - Harhaanjohtavat tiedot tai tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti
Myyjällä on velvollisuus kertoa olennaiset tiedot asunnon kunnosta, remonteista ja muista seikoista, jotka voivat vaikuttaa ostopäätökseen. Jos paljastuu, että myyjä on jättänyt tiedottamatta vakavasta ongelmasta tai antanut virheellisiä tietoja, se voi johtaa kaupan purkamiseen. - Asunnon käyttöön liittyvät olennaiset esteet
Jos asuntoon liittyy yllättäviä rajoitteita, kuten luvaton rakennus- tai remonttitapa, joka estää asunnon normaalin käytön, voi se johtaa purkuvaatimukseen.
Miten kaupan purku etenee käytännössä?
1. Virheen havaitseminen ja reklamaatio
Kaupan purkuun päädytään harvoin heti. Ensimmäinen askel ongelmatilanteessa on usein virheen tai puutteen havaitseminen ja tästä reklamointi myyjälle. Laissa on määrätty, että reklamaatio on tehtävä kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe havaitaan tai se olisi pitänyt havaita.
2. Selvittely ja neuvottelut
Reklamaation jälkeen osapuolet usein neuvottelevat erilaisista ratkaisuista. Ostaja voi vaatia hinnanalennusta tai vahingonkorvausta. Joskus on mahdollista sopia myös muista toimenpiteistä, kuten korjauksista myyjän kustannuksella.
- Mikäli virhe on merkittävä ja aiheuttaa suurta haittaa asunnon käytölle, tai myyjä on toiminut tahallisen harhaanjohtavasti, ostaja voi esittää kaupan purkuvaatimuksen.
- Sopuun voidaan päästä suoraan osapuolten välillä tai asianajajan tai kiinteistönvälittäjän avustuksella.
3. Sopimus tai riita-asian ratkaisu
Paras tilanne on, että osapuolet pääsevät yhteisymmärrykseen ilman oikeudenkäyntiä. Mikäli yhteisymmärrystä ei saavuteta, asia etenee oikeuden ratkaistavaksi.
- Tuomioistuin punnitsee, onko perusteita purkamiseen.
- Jos kauppa puretaan, oikeus määrittelee ehdoista, kuten korvauksista ja suoritusten palauttamisesta.
4. Seuraamukset purkamisen jälkeen
Kaupan purkamisen jälkeen:
- Myyjä palauttaa kauppahinnan, korvaukset ja mahdollisesti ostajan maksamat kulut (kuten lainan perustamiskulut, varainsiirtoveron tietyin edellytyksin ym.).
- Ostaja luovuttaa asunnon takaisin myyjälle. Käytännössä ostaja maksaa myös mahdollisen asunnossa asumisen aiheuttaman “käyttöhyödyn” tai esimerkiksi kulutukset, joiden hyödyn on itse saanut.
Huomioitavaa purkuun liittyen
- Asiantuntijoiden käyttäminen
Asuntokaupan purkaminen on usein monimutkainen prosessi, johon liittyy runsaasti juridisia kysymyksiä. Siksi on yleensä suositeltavaa kääntyä lakimiehen tai kiinteistövälitysalan asiantuntijan puoleen mahdollisimman varhaisessa vaiheessa. - Todisteet ja dokumentit
Kun pohditaan purun edellytyksiä, ratkaisevassa roolissa ovat usein kauppakirjat, kuntotarkastusraportit, remonttidokumentit ja muut kirjalliset todisteet. Mitä paremmin reklamaatiot ja viestinvaihto on dokumentoitu, sitä selkeämpiä perusteita voidaan esittää mahdollisessa riitatilanteessa. - Aikataulut
Virheeseen vetoamiselle ja reklamoinnille on laissa asetettu aikarajoja. Kun havaitset ongelmia asunnossa, älä viivyttele: ota pikimmiten yhteyttä myyjään, jotta et menetä oikeuttasi vedota virheeseen. Ajoissa toimiminen on tärkeää myös mahdollisten lisävahinkojen ehkäisemiseksi (esimerkiksi kosteusvaurion laajeneminen). - Oikeudenkäyntikulut
Mikäli asia etenee tuomioistuimeen, on hyvä tiedostaa, että oikeudenkäyntikulut voivat nousta merkittäviksi. Kumpikin osapuoli kantaa lähtökohtaisesti omat kulunsa, mutta tuomioistuin voi velvoittaa hävinneen osapuolen maksamaan voittaneen osapuolen kulut.
Yhteenveto
Asuntokaupan purkaminen on raskas toimenpide, johon turvaudutaan vain painavien ja selkeiden perusteiden nojalla. Purkaminen tarkoittaa käytännössä kaupan “pyyhkimistä pois” ja palauttamista lähtötilanteeseen: myyjä saa asuntonsa takaisin ja ostaja kauppahintansa sekä mahdolliset lisäkulut. Ennen purkua neuvotellaan kuitenkin yleensä muista ratkaisuvaihtoehdoista – purku on usein vasta viimesijainen keino.
Mikäli havaitset ongelmia omassa asuntokaupassasi, on suositeltavaa toimia nopeasti ja käyttää asiantuntijoiden apua. Hyvin dokumentoitu prosessi ja selkeä käsitys laillisista oikeuksistasi auttavat varmistamaan, että asiaan löydetään oikeudenmukainen ratkaisu, oli kyse sitten hinnanalennuksesta, vahingonkorvauksesta tai ääritapauksessa kaupan purkamisesta.
Kiinnostaisiko lisätieto tai luotettava neuvonta omassa asuntokauppatilanteessasi?
Käänny rohkeasti alan ammattilaisten puoleen: lakimiehen kanssa käytävä keskustelu voi selvittää vaihtoehdot ja säästää niin aikaa, vaivaa kuin rahaakin. Ensisijainen tavoite on aina sopuisa ratkaisu, jotta asuntokaupan molemmat osapuolet voivat jatkaa luottavaisesti eteenpäin.