Oikeus muutostyöhön osakehuoneistossa

Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 § 1 momentin mukaan osakkeenomistajalla on oikeus tehdä / teettää ulkopuolisella omalla kustannuksellaan hallitsemassaan osakehuoneistossa yhtiöjärjestyksessä määrätyn osakehuoneiston käyttötarkoituksen mukaisia muutoksia.

Yksi keskeisimmistä säännöksistä on asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 § pykälän 2 momentin määräys, jonka mukaisesti osakkeenomistajan on muutostyötä tehdessään / teettäessään huolehdittava siitä, että muutostyö suoritetaan hyvän rakennustavan mukaisesti.

Hyvän rakennustavan mukainen edellytys pitää sisällään kolme olennaista seikkaa, jotka osakkeenomistajan on hyvä selvittää itselleen ennen muutostyöhön ryhtymistä:

  • Osakkeenomistaja vastaa suhteessa yhtiöön ja toisiin osakkeenomistajiin lähtökohtaisesti kaikista muutostyön kustannuksista, olipa kyse muutostyön toteutuksesta aiheutuvista kuluista taikka muutoksen myöhemmin aiheuttamasta kunnossapitotarpeesta tai muutoksesta yhtiölle aiheutuvista ylimääräisistä kunnossapitokuluista.¹
  • Muutostöiden tulee olla yhtiöjärjestyksessä määrätyn käyttötarkoituksen mukaisia eli sellaisia, joiden johdosta huoneiston käyttötarkoitus ei muutu toiseksi. Esimerkiksi varastotilan muuttaminen asuinhuoneistoksi on käyttötarkoituksen muutos, johon muutostyöhön siis oikutta ei ole, vaan tämä edellyttää yhtiön erillisen päätöksen, lähtökohtaisesti rakennusvalvonnan luvan sekä käytännössä vielä erillisen yhtiön ja osakkaan välisen sopimuksen, jossa sovitaan toteutustavasta, kustannuksista sekä tulevista kuluista. Usein edellytetään myös yhtiöjärjestyksen muuttamista.
  • Muutostyö on suoritettava hyvän rakennustavan mukaisesti² ja osakkeenomistaja vastaa hyvän rakennustavan noudattamisesta suhteessa yhtiöön ja muihin osakkeenomistajiin siinäkin tapauksessa, että työn suorittaa rakennusliike osakkeenomistajan toimeksiannosta. Hyvän rakennustavan noudattaminen tarkoittaa sekä muutostyöprosessia että lopputulosta: niiden kummankin tulee olla hyvän rakennustavan mukaisia.¹

Lisäksi osakkaan on hyvä huomata, että osakkaalla on oikeus tehdä muutostöitä vain alueilla, joita osakkeenomistaja hallitsee yhtiöjärjestyksen perusteella.

Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2005:26 todennut, ettei osakkeenomistajilla ollut laissa tarkoitettua oikeutta muutostöihin rivitalohuoneistonsa edustalla olleella piha-alueella, kun yhtiöjärjestyksessä ei ollut määrätty, että heidän omistamansa osakkeet oikeuttivat myös tämän tilan hallintaan.³ Osakkaalla ei siis ole oikeutta lähtökohtaisesti suorittaa muutostöitä yhtiöjärjestyksessä määrätyissä osakeyhtiön tiloissa, vaikka ne olisivat tietyn huoneiston yhteydessä ja rajattu kyseisen huoneiston käyttöä varten.¹ Tämä voi tulla kysymykseen esimerkiksi terassi- tai muiden rakennelmien ollessa kyseessä.

Erikseen parvekkeiden osalta asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 3 § 2 momentissa on todettu, että osakehuoneistoon kuuluu myös sellainen parveke, jolle on kulkuyhteys vain osakehuoneiston kautta. Jos parvekkeelle on kulkuyhteys useammasta osakehuoneistosta, huoneistoihin oikeuttavien osakkeiden omistajien on sovittava parveketta koskevasta kunnossapidosta ja muutostyöstä. Yhtiöjärjestyksessä voidaan kuitenkin määrätä toisin parvekkeen hallintaoikeudesta ja kunnossapitovastuusta. Parvekkeiden osalta onkin tuore Korkeimman oikeuden ilmalämpöpumppuja koskeva ratkaisu, jossa Korkein oikeus päätyi siihen, että osakkaalla on oikeus asentaa ilmalämpöpumpun ulkoyksikkö osakashallinnassaan olevalle parvekkeelle.

Muutostyöstä ilmoittaminen ja ilmoituksen käsitteleminen

Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 2 § 1 momentin mukaan osakkeenomistajan on ilmoitettava muutostyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, jos se voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen.

Saman luvun 3 § 1 momentin mukaan yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi asettaa muutostyölle ehtoja, jos työ voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Ehtojen on oltava tarpeen rakennuksen vahingoittumisen tai muun haitan välttämiseksi tai korvaamiseksi.

Kyseisen pykälän 2 momentin mukaan yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi kieltää muutostyön, jos työn suorittaminen olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkeenomistajalle koituva hyöty.

Edelleen kyseisen pykälän 3 momentin mukaan, jos suostumuksen antamisen jälkeen tai muutostyön aikana ilmenee seikkoja, jotka olisivat vaikuttaneet olennaisesti yhtiön tai toisen osakkeenomistajan päätökseen asiassa, muutostyölle voidaan asettaa lisäehtoja tai se voidaan kieltää.

Osakkaan muutostöitä koskevassa hallituksen esityksessä on lähdetty siitä, että osakkeenomistajan on aina ilmoitettava suunnittelemastaan ilmoitusvelvollisuuden piiriin kuuluvasta hankkeesta yhtiön hallitukselle tai isännöitsijälle. Hallitus tai isännöitsijä taas huolehtii ilmoituksen toimittamisesta myös sellaiselle toiselle osakkeenomistajalle, jonka osakehuoneistoon tai sen käyttämiseen muutostyö voi vaikuttaa.¹

Osakkaan oikeus muutostöiden tekemiseen ei ole ehdoton.

Muutostöitä koskevassa hallituksen esityksessä on todettu, että yhtiön tai toisen osakkeenomistajan muutostyölle asettamien ehtojen tai muutostyön kieltämisen täytyy perustua siihen, että haitan tai vaaran aiheutuminen tulee olla yleisesti arvioiden todettavissa -pelkkä subjektiivinen tuntemus ei siis ole riittävä. Hallituksen esityksen mukaan muutostyön kieltäminen olisi kohtuutonta silloin, jos muutostyö olisi mahdollista toteuttaa siten, että siitä ei aiheudu olennaista haittaa taikka osakkeenomistaja korvaa muutostyöstä aiheutuvan vahingon ja haitan. Yhtiöllä tai toisella osakkeenomistajalla on oikeus kieltää muutostyöt kokonaan ainoastaan, jos haittaa tai vahinkoa ei ole mahdollista poistaa kokonaan ja olisi kohtuutonta edellyttää suostumuksen antamista muutostyön tekemiseen edes korvausta vastaan. Yleensä muutostyön voisi siis kieltää vain pysyvän haitan perusteella.

Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 4 § 1 momentin mukaan jos yhtiöllä tai toisella osakkeenomistajalla on oikeus kieltää muutostyö tai asettaa sille ehtoja, muutostyötä ei saa aloittaa ennen kuin yhtiöllä tai toisella osakkeenomistajalla on ollut kohtuullinen aika muutostyöilmoituksen käsittelemistä varten. Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi kuitenkin hyväksyä työn aloittamisen jo aikaisemmin.

Saman asunto-osakeyhtiölain pykälän 2 momentin mukaisesti muutostyöilmoitus on käsiteltävä yhtiössä viivytyksettä ja saatuaan muutostyöilmoituksen yhtiön tai toisen osakkeenomistajan on viivytyksettä ilmoitettava muutostyön tehneelle osakkeenomistajalle työn sallimisesta, työtä koskevista ehdosta tai työn kieltämisestä taikka kohtuullisesta ajasta, jonka kuluessa ilmoitukseen tullaan  vastaamaan. Yhtiön tai toisen osakkeenomistajan on annettava ilmoitus kannastaan kirjallisesti, jos osakkeenomistaja sitä pyytää ja kielteinen päätös on aina perusteltava.

Ilmoituksen käsittelemiselle ei sinällään ole säädetty määräaikaa vaan tarvittava aika on arvioitava tapauskohtaisesti. Hallituksen esityksessä on todettu, että muutostyöilmoitus tulisi käsitellä ilman aiheetonta viivytystä. Kohtuullisena aikana on hallituksen esityksessä pidetty noin yhtä kuukautta muutostyöilmoituksen tekemisestä, lukuun ottamatta joulu- ja kesäloma-aikoja, jolloin vastaava aika voisi olla yleensä noin kaksi kuukautta. Tapauksesta riippuen kohtuullinen aika voi kuitenkin olla lyhyempi tai pidempi.¹

Hallituksen esityksen mukaisesti osakkeenomistajalle on tiedotettava myös myönteisestä päätöksestä ja kielteinen päätös on perusteltava. Perustelujen merkitys korostuu etenkin osakkaan saadessa kielteisen päätöksen, koska perustelujen nojalla osakas voi arvioida, onko muutostyölupaa aiheellista viedä tuomioistuimen harkittavaksi tai voiko muutostyön toteuttaa jollakin muulla tavalla ja saada tällaiselle työlle yhtiön suostumuksen.¹

Viranomaisen lupa

Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 5 § 2 momentin mukaisesti jos muutostyöhön vaaditaan viranomaisen lupa, hallituksen on haettava lupaa tai valtuutettava osakkeenomistaja lupaa hakemaan. Lain pykälän 3 momentin mukaan luvan hakemisesta aiheutuvista kustannuksista vastaa osakkeenomistaja.

Velvollisuus hakea muutostyön edellyttämä lupa on asetettu yhtiölle ja viranomaiseen nähden yhtiö on asianosaisen asemassa. Tästä huolimatta muutoksen toteuttava osakkeenomistaja vastaa kaikista muutostyön aiheuttamista kustannuksista. Yhtiölle taikka muille osakkaanomistajalle ei saa tulla ylimääräisiä kustannuksia muutostyöstä.¹

Tuomioistuimen päätös

Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 6 § 1 momentin mukaisesti, jos yhtiö tai toinen osakkeenomistaja kieltää muutoksen, tuomioistuin voi oikeuttaa osakkeenomistajan tekemään haetun muutoksen. Tuomioistuin voi myös muuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan antaman suostumuksen ehtoja ja oikeuttaa osakkeenomistajan hakemaan tarvittavan viranomaisluvan.

Pykälän 2 momentin mukaisesti tuomioistuin voi oikeuttaa osakkeenomistajan tekemään muutoksen, jos sen kieltäminen tai toteuttaminen yhtiön tai toisen osakkeenomistajan asettamin ehdoin olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkeenomistajalle koituva hyöty. Jos tuomioistuin antaa suostumuksen muutokseen, tuomioistuimen on samalla velvoitettava osakkeenomistaja korvaamaan muutoksen toteuttamisesta aiheutuva haitta täysimääräisesti sekä määrättävä muut muutostyön tarpeelliset ehdot.

Muutostyön valvonta

Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 7 § 1 momentista ilmenee, että yhtiöllä on oikeus valvoa, että muutostyö suoritetaan rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta, hyvän rakennustavan mukaisesti sekä ottamalla huomioon yhtiön tai toisen osakkeenomistajan asettamat ehdot muutostyölle, viranomaisen lupa ja mahdollinen tuomioistuimen päätös.

Kyseisen pykälän 2 momentin mukaisesti yhtiön on huolehdittava siitä, että muutostyön valvonta on yhtiön ja muiden osakkeenomistajien kannalta riittävällä tavalla järjestetty.

Edelleen kyseisen pykälän 3 momentin mukaisesti muutostyön suorittava osakkeenomistaja vastaa tarpeellisista ja kohtuullisista yhtiön valvontakuluista.

Muutostyön tulee olla suunniteltu ja toteutettu ammattitaitoisesti ja määräysten mukaisesti. Hyvän rakennustavan noudattamiseksi muutostyössä on kiinnitettävä huomiota myös esimerkiksi muiden huoneistojen ja yhteisten tilojen käyttäjille aiheutuvien melu-, ääni-, pöly tai muiden vastaavien haittojen arvioimiseen ja estämiseen rakennusteknisillä ratkaisuilla.

Muutostyön toteuttamisen valvontaoikeus on ainoastaan yhtiöllä -ei toisella osakkeenomistajalla. On kuitenkin tärkeää, että muutostyötä valvoessaan yhtiö kiinnittää huomiota myös sellaisten osakkeenomistajien etuun joiden vastuulla oleviin rakennuksen osiin tai joiden hallinnassa olevien tilojen käyttämiseen muutostyö voi vaikuttaa. Edun valvomiseen kuuluu muun muassa se, että yhtiö ilmoittaa osakkaille sellaisista näiden kannalta haitallisista seikoista, jotka ilmenevät yhtiön suorittaman valvonnan yhteydessä. Toinen osakkeenomistaja voi muutostyötä koskevan ilmoituksen tiedoksi saatuaan edellyttää, että työn valvonta on järjestetty riittävällä tavalla, hän saa tarpeelliset valvontatiedot ja että tarvittaessa häntä kuullaan työn aikana ilmenneistä, hänen kannaltaan olennaisista seikoista. ¹

Muutostyötä tekevän / teettävän osakkeenomistajan tulee myötävaikuttaa siihen, että yhtiöllä on mahdollisuus valvoa työn edistymistä hyvän rakennustavan mukaisesti. Osakkeenomistajan on siten esimerkiksi tiedotettava yhtiölle muutostyön eri työvaiheiden aikataulusta, jotta yhtiö pystyy käyttämään valvontaoikeuttaan kunkin merkityksellisen työvaiheen yhteydessä. ¹

Muutostyön tekijä vastaa yhtiön ylimääräisistä hallinnon kustannuksista, jotka ovat muutostyön laatuun ja laajuuteen nähden tarpeellisia ja kohtuullisia kuten esimerkiksi isännöitsijälle valvontakäynneistä tai katselmuksista suoritettava palkkio taikka hallituksen jäsenille suoritettavat kokouspalkkiot, milloin kokoontuminen on ollut tarpeen muutostyön valvontaan liittyvien seikkojen käsittelemiseksi. Hallitus ja isännöitsijä voivat käyttää valvonnassa ulkopuolista asiantuntemusta ja muutostyöntekijä vastaa sellaisista yhtiön lukuun toimivan valvojan palkkioista ja kuluista, jotka ovat muutostyön laatuun ja laajuuteen nähden tarpeellisia ja kohtuullisia. ¹

¹ HE 24/2009

² Hyvää rakennustapaa ei ole määritelty laissa tai esitöissä tyhjentävästi. Hyvän rakennustavan voi ajatella ainakin sisältävän virallismääräykset, mutta myös työn suunnittelun ja rakentamisen, jotka on toteutettu ammattitaitoisesti ja laadukkaasti.

³ KKO 2005:26

 

Jos sinulla heräsi lisäkysymyksiä, varaa aika maksuttomaan oikeudelliseen neuvontaamme, niin jutellaan lisää. Neuvonnassa sivua auttavat kokeneet asunto- ja kiinteistöoikeuteen perehtyneet lakimiehemme.

Varaa aika

 

Jos halua syventää tietämystäsi, tilaa maksuttomat oppaamme.

Lataa opas